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Zwangsversteigerung in Amtsgericht Graz-West

Eigentumswohnung in 8052 Graz-Wetzelsdorf

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
Grundstücksgröße: 2.227 m²

1.) KG 63109 Baierdorf EZ 1747 hievon 520/1030-Anteile B-LNR 5Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 22/2 im Ausmaß von 2227 m², davon 234 m² Bauf.(10) und 1993 m² Gärten(10), mit Wohnungseigentum an der Wohnung (Doppelhaushälfte) im Haus Steinbergstraße 50h, 8052 GrazIm C-Blatt sind vorrangig diverse Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens sowie auch Leitungsdienstbarkeiten eingetragen; die Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens beziehen sich auf den parallel zur Landesstraße Nr. 301 verlaufenden Dienstbarkeitsweg, welcher die im Nordosten bestehenden Einfamilienwohnhausliegenschaften erschließt. Diese Dienstbarkeiten des Gehens und Fahrens werden wertmindernd berücksichtigt. Hinsichtlich der Leitungsdienstbarkeiten C-LNR 19a) und C-LNR 21a) wird davon ausgegangen, dass diese auf den Wert des bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjektes keinen Einfluss haben, sodass daraus keine Wertminderung resultiert. Die Bewertungsliegenschaften befinden sich im XIV. Grazer Stadtbezirk Eggenberg, im unmittelbaren Nahbereich der Steinbergstraße (Landesstraße Nr. 301 – Hitzendorferstraße), von welcher gewisse Lärmimmissionen resultieren. Die Liegenschaften befinden sich in grundsätzlich guter Verkehrslage und durchschnittlicher Wohnlage. Die unmittelbar benachbarten Grundstücke entlang der Steinbergstraße sind mit Einfamilienwohnhäusern unterschiedlichen Errichtungszeitpunktes bebaut, weiter nördlich schließen ausgedehnte Waldgrundstücke an. Das Grundstück Nr. 22/2 im katastralen Ausmaß von 2.227 m2 wird im Südosten unmittelbar von der Landesstraße begrenzt und steigt von dieser stark in nordwestliche Richtung an. Dieses Grundstück ist mit dem Doppelwohnhaus Steinbergstraße 50g und 50h, jeweils bestehend aus Untergeschoss, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, bebaut, weiters mit einem Flugdach für vier PKWs (im Bereich der Liegenschaftszufahrt gelegen) sowie mit einem Flugdach für zwei PKWs samt Abstellraum (an der nordöstlichen Grundstücksgrenze) und mit einer Gartenhütte an der südwestlichen Grundstücksgrenze.Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um umfangreiche und aufwendige Außenanlagen (Einfriedungen, Stützmauern, Grünflächen, befestigte Verkehrsflächen, Poolanlage, etc.).Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt W 1 entspricht der südwestlichen Doppelhaushälfte mit der Orientierungsnummer 50h samt Zubehörflächen.Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind erst in einiger Entfernung innerhalb des Bezirkes Wetzelsdorf gegeben.Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen und verfügt über Stromanschluss und Anschluss an die städtische Wasserversorgung, die Abwasserentsorgung erfolgt über einen Privatkanal, welcher über die gegenständliche Liegenschaft zum öffentlichen Kanal verläuft.Das bebaute Grundstück Nr. 22/2 der Liegenschaft EZ 1747 ist gemäß aktuellem Flächenwidmungsplan als „Reines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,3 ausgewiesen.Die Baubewilligung für die Errichtung des Doppelwohnhauses wurde mit Bescheid vom 28.01.2002 erteilt, mit Baubescheid vom 01.09.2004 wurde eine Geländeanschüttung mit Stützmauer bewilligt, mit Bescheid vom 04.04.2005 wurde eine Teilbenützungsbewilligung, und zwar für den Neubau des Zweifamilienwohnhauses, die Errichtung des Flugdaches für vier PKWs und die Geländeanschüttung mit Stützmauer, erteilt. Die Bauweise und Ausstattung des Gebäudes entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des Wohnhaus- und Siedlungsbaus, das Gebäude wurde massiv als Ziegelbau errichtet, die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und verputzt, wobei beim gegenständlichen Bewertungsobjekt im Erdgeschoss an der Fassade eine Steinverkleidung auf die Wärmedämmung aufgebracht wurde, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit Schopfwalm sowie Wiederkehr und einer kleinformatigen, harten Eindeckung. Laut Information erfolgte die Bauausführung hinsichtlich des Wohngebäudes und der baulichen Außenanlagen mit einem hohen Anteil an Eigenleistungen.Abweichend zum bewilligten Einreichplan wurden im Keller- bzw. Untergeschoss des Bewertungsobjektes die Kellerräume 1 und 2 sowie der Hobbyraum zu Aufenthaltszwecken ausgebaut, wobei für diesen Verwendungszweck die Belichtungsverhältnisse teilweise nicht ausreichend sind. Der Zugang in das Bewertungsobjekt erfolgt auf dem Niveau des Untergeschosses an der Südostseite bzw. über eine Außenstiege und die gedeckte Terrasse in das Erdgeschoss, die vertikale Verbindung zwischen dem Kellergeschoss und dem Erdgeschoss erfolgt über eine 1/2-gewendelte Massivstiege, vom Erdgeschoss in das Dachgeschoss führt eine 1/2-gewendelte Holzwangenstiege.Die Beheizung des Gebäudes erfolgt zentral über eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizungsanlage, wobei zur Raumheizung Radiatoren ersichtlich sind, im Wohnzimmer des Erdgeschosses befindet sich ein gemauerter Kaminofen, für die Warmwasserbereitung besteht auf dem Dach des Hauses mit der ON 50g eine Solarkollektorfläche, weiters ist eine zentrale Staubsaugeanlage vorhanden.Beim bewertungsgegenständlichen Objekt W 1 handelt es sich um die südwestliche Doppelhaushälfte mit der Orientierungsnummer 50h und umfasst diese gemäß der seinerzeitigen Nutzwertfestsetzung den folgenden räumlichen Bestand (siehe auch das dem Langgutachten beiliegende Nutzwertgutachten samt Parifizierungsplänen):Kellergeschoss• Garderobe (14,08 m2)• Dusche/WC (3,39 m2)• Vorraum (Stiegenhaus) (6,98 m2)• Abstellraum (2,83 m2)• Hobbyraum (19,95 m2)Erdgeschoss• Diele (6,84 m2)• WC (2,16 m2)• Waschraum (5,28 m2)• Küche (16,64 m2)• Speis (1,74 m2)• Wohnen/Essen (37,40 m2)Dachgeschoss• Diele (4,47 m2)• Bad (10,63 m2)• Zimmer (18,17 m2)• Zimmer (18,70 m2)• Zimmer (12,72 m2)mit einer Nutzfläche von gesamt 181,98 m2. Als Zubehör gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975 wurden im Kellergeschoss die beiden Kellerräume sowie der Tankraum, im Erdgeschoss die (überdeckte) Terrasse sowie im Dachgeschoss der Balkon zugeordnet, weiters die südwestliche Grundstücksfläche im Ausmaß von 619 m2 als Eigengarten mit einem darauf befindlichen Gartenhaus und einer Terrasse, welche sich im Anschluss an das Gartenhaus befindet, weiters wurden ein Kfz-Abstellplatz in der Garage sowie ein Kfz-Abstellplatz im Freien zugeordnet.An der Liegenschaft wurde offensichtlich bereits auf Grundlage des erstbewilligten Einreichplanes (Baubewilligung vom 28.01.2002) Wohnungseigentum begründet und wird diesbezüglich auf das beiliegende Nutzwertgutachten vom 15.05.2002 samt Parifizierungsplänen, insbesondere auch auf den Außenanlagenplan, verwiesen. Die Bauausführung hinsichtlich des Doppelwohnhauses erfolgte – soweit dies nach Befundaufnahme hinsichtlich der südwestlichen Doppelhaushälfte feststellbar war – grundsätzlich plankonform, ausgenommen der Umstand, dass beim Balkon im Dachgeschoss keine Abtrennung zum Balkon der Nachbarwohnung ausgeführt wurde.Im Außenbereich kam es im Zuge der Bauausführung zu zahlreichen Änderungen, welche den rechtsgültigen Bestand des einverleibten Wohnungseigentums fraglich erscheinen lassen.Folgende Abweichungen bestehen zwischen dem Nutzwertgutachten samt Parifizierungsplänen und dem Bestand in der Natur:Die Freiflächen im südwestlichen Teil des Grundstückes wurden der Bewertungswohnung top Nr. 1 als Zubehör zugeordnet, jene im nordöstlichen Teil der Wohnung top Nr. 2 (nicht bewertungsgegenständlich). Der dazwischenliegende Grundstücksteil verblieb demnach ebenso, wie die parallel zur Steinbergstraße nach Nordosten verlaufende Dienstbarkeitsstraße samt Böschung zur Landesstraße hin, als allgemeiner Teil der Liegenschaft. Die Garage, die auf diesem allgemeinen Teil der Liegenschaft errichtet werden sollte und in welcher sich zwei als Zubehör zuzuordnende Kfz-Abstellplätze befinden sollten, wurde nicht errichtet. Stattdessen wurde die allgemeine Auffahrt (zur geplanten Garage) in Richtung Nordosten so weit verlängert, dass diese über die der Wohnung top Nr. 2 zugeordnete Gartenfläche führt. Anzumerken ist, dass diese Auffahrt sehr steil ist (Steigung zwischen 12° und 16°).An der nordöstlichen Grundstücksgrenze, also innerhalb des Zubehörgartens der Wohnung top Nr. 2, wurden dann ein Carport in Holzkonstruktion für zwei PKWs statt der oben erwähnten Garage sowie ein Abstellraum errichtet. Ob die bewertungsgegenständliche Wohnung ein Nutzungsrecht an einem der beiden Abstellplätze in diesem Carport hat, erscheint somit fraglich.Bedingt durch die Geländesituation, die geänderte Zufahrtssituation und die entlang der Auffahrt errichtete Stützmauer sind ein Zugang und auch eine Zufahrt zum Bewertungsobjekt Wohnung top Nr. 1 bzw. auf die vor diesem errichtete, befestigte Freifläche nur über den der Wohnung top Nr. 2 zugeordneten Eigengarten möglich; eine andere Möglichkeit des Zuganges zum Bewertungsobjekt ist in der Natur nicht vorhanden.Die Gartenhütte mit Terrasse, welche der Wohnung top Nr. 1 als Zubehör zugeordnet wurde, wurde nicht gemäß Einreichplan, sondern weiter südöstlich situiert, vor dieser wurde ein Freischwimmbecken ausgeführt, wobei anzumerken ist, dass das Gartenhaus und die Terrasse wesentlich größer ausgeführt wurden, als im Einreichplan bewilligt und im Nutzwertgutachten berücksichtigt. Statt der beiden PKW-Abstellplätze im Freien links vor der Auffahrt, an welchen jeweils Zubehörwohnungseigentum zur Wohnung top Nr. 1 und top Nr. 2 begründet wurde, wurde ein Carport errichtet, welches laut bewilligtem Einreichplan eine Nutzfläche von 61,69 m2 aufweist und jeweils Platz für zwei hintereinander eingestellte PKWs bietet.Zusammengefasst bestehen somit erhebliche Abweichungen zwischen dem begründeten Wohnungseigentum und dem Bestand in der Natur!Ob gegenständlich für einen Ersteher die Möglichkeit besteht, die Aufhebung und Neubegründung des Wohnungseigentums auf der Liegenschaft durchzusetzen, stellt eine Rechtsfrage dar, welche nicht vom Sachverständigen oder vom Gericht zu beantworten ist.Für diesen Fall wäre auch auf mögliche Rechtsfolgen im Sinne der Bestimmungen des § 4 Abs. 2 WEG 1975 bzw. § 10 Abs. 4 WEG 2002 zu verweisen!Sollte eine Zugangsmöglichkeit bzw. Zufahrtsmöglichkeit zum Bewertungsobjekt auf diese Weise (= Änderung des bestehenden Wohnungseigentums, Anpassung der allgemeinen Grundstücksfläche an die Erschließungserfordernisse aufgrund der Ist-Situation) nicht hergestellt werden können, müsste ein Zugang durch die Errichtung einer Außenstiege auf einem allgemeinen Teil der Liegenschaft geschaffen werden.Für einen Ersteher des Bewertungsobjektes bestehen also zahlreiche Unsicherheiten und Unwägbarkeiten in Hinblick auf eine künftige Entwicklung sowie ein damit verbundenes Risiko!Die Ausstattung der bewertungsgegenständlichen Wohneinheit kann wie folgt beschrieben werden: Die Belichtung der Räume erfolgt über Kunststofffensterkonstruktionen mit Isolierverglasung und bauartgleiche Fenstertüren, als Sonnenschutz sind grundsätzlich Rollläden ausgeführt, welche teilweise elektrisch angetrieben sind, im Dachgeschoss erfolgt die Belichtung auch über Dachflächenfenster aus Holz.Der Wohnungszugang im Untergeschoss ist mit einer Kunststofftüre abgeschlossen, im Inneren bestehen grundsätzlich Vollbautüren, welche an Umfassungszargen angeschlagen sind, teilweise sind Glaslichten ausgeführt. Die Böden in den einzelnen Räumen weisen unterschiedliche Beläge auf (Klebeparkett, Fertigparkett, Fliesen, Stein), die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind grundsätzlich verputzt und gemalt bzw. sind in den erforderlichen Bereichen (Sanitärräume) Wandverfliesungen ausgeführt. Die Sanitärausstattung umfasst im Untergeschoss einen Sanitärraum mit Duschkabine, Waschtisch und Hänge-WC mit Einbauspülkasten, im Erdgeschoss sind ein WC (Hänge-WC, Handwaschbecken) sowie ein Waschraum mit einem Waschmaschinenanschluss ausgeführt, der Sanitärraum im Dachgeschoss umfasst Badewanne, Duschkabine, Doppelwaschtisch und Hänge-WC. Die südwestseitig gelegene Terrasse ist mit einer Holz-Glaskonstruktion überdeckt und grundsätzlich mit Fliesen belegt, der Balkon im Dachgeschoss verfügt über eine Holzbrüstung. Gemäß dem anlässlich der Befundaufnahme durchgeführten Aufmaß ergibt sich für das Keller- bzw. Untergeschoss eine Nutzfläche von gerundet 86,00 m2, für das Erdgeschoss eine solche von gerundet 69,00 m2 zuzüglich Terrasse mit gerundet 35,00 m2, die Nutzfläche der Räume im Dachgeschoss wurde mit gerundet 64,00 m2 zuzüglich Balkon mit gerundet 5,00 m2 ermittelt. Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Langgutachten beiliegenden Aufmaßskizzen verwiesen. Der Bau- und Erhaltungszustand des Gebäudes kann augenscheinlich in Ansehung des Baualters als normal bezeichnet werden, in der Waschküche im Erdgeschoss dürften Beschädigungen am Fußboden bzw. Estrich bestehen. Das Baualter beträgt zum Bewertungsstichtag rund 17 Jahre, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Gebäude kann gemäß Bewertungsliteratur mit rund 70 Jahren angenommen werden. Die Gartenhütte weist eine Bruttogrundfläche von 25,55 m2 mit einer im Anschluss befindlichen überdeckten Terrasse mit 15,31 m2 auf, hinsichtlich der beiden PKW-Abstellplätze im straßenseitigen Carport wird auf den beiliegenden Einreichplan verwiesen. Die Außenanlagen auf dem gegenständlichen Grundstück können in Hinblick auf ihre Gestaltung als durchaus aufwendig bezeichnet werden, bedingt durch die Geländesituation wurden umfangreiche Stützmauern errichtet, die Liegenschaftsauffahrt ist mit einem elektrisch angetriebenen Tor abgeschlossen und mit Betonsteinen befestigt, ebenso bestehen befestigte Freiflächen vor dem Doppelwohnhaus, vor der Gartenhütte ist auf der der gegenständlichen Doppelhaushälfte zugeordneten Gartenfläche ein Freischwimmbecken errichtet und sind die sonstigen Außenanlagen ansprechend gestaltet und bepflanzt.Zwischen der Servitutsstraße und der Grenze zum öffentlichen Gut der Steinbergstraße wurden weitere PKW-Abstellmöglichkeiten errichtet (Rasengittersteine), wobei für diese keine Bewilligung erhoben werden konnte, von diesen fällt dann das Gelände böschungsartig zur Steinbergstraße hin ab. Gemäß Information anlässlich der Befundaufnahme wird das Bewertungsobjekt gegenständlich nicht mehr genutzt und ist dieses leer stehend, Mietverhältnisse sollen nicht bestehen, sodass für die Bewertung Bestandsfreiheit unterstellt wird.Laut Information durch die verpflichtete Partei und ihre Schwester erfolgte bisher keine Verwaltung der Liegenschaft im Sinne der Bestimmungen des WEG und wurde auch eine Rücklage nicht gebildet, es sollen für das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt hohe Rückstände an Wohnkosten bestehen, wobei deren Höhe nicht angegeben werden kann!Bewertungsrelevantes Zubehör ist nicht vorhanden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 45.800,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:1.) C-LNR 1 a 174/1987 19291/2001 19292/2001 DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens über Gst 22/2 gem Pkt 3. Dienstbarkeitsvertrag 1986-09-17 zugunsten Gst 22/3 EZ 1634b 19292/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 6642.) C-LNR 2 a 28875/1990 19291/2001 19292/2001 DIENSTBARKEIT des Geh-und Fahrrechtes mit Fahrzeugen aller Art über Gst 22/2 gem Pkt. 15 Nachtrag zum Kaufvertrag 1988-07-22 zugunsten Gst 22/7 EZ 1650b 19292/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 6643.) C-LNR 3 a 33453/1994 19291/2001 DIENSTBARKEIT der Führung eines Abwasserkanals über Gst 22/2 gem Dienstbarkeitsvertrag 1994-11-29 zugunsten Gst 22/3 EZ 1634b 19292/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 6644.) C-LNR 5 a 19293/2001 11738/2002 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 22/2 gem Pkt 9.D)b) Kaufvertrag 2001-04-27 für Gst 22/4 22/5 22/65.) C-LNR 6 a 19293/2001 11738/2002 DIENSTBARKEIT Führung un Duldung eines Abwasserkanals, einer Wasserleitung, einer Strom- und Telefonleitung über Gst 22/2 gem Pkt 9.G) Kaufvertrag 2001-04-27 für Gst 22/4 22/5 22/66.) C-LNR 7 a 174/1987 19291/2001 34070/2001 DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens über Gst 22/2 gem Pkt 3. Dienstbarkeitsvertrag 1986-09-17 zugunsten Gst 22/3 EZ 1634b 27654/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 17467.) C-LNR 8 a 28875/1990 19291/2001 34070/2001 DIENSTBARKEIT des Geh-und Fahrrechtes mit Fahrzeugen aller Art über Gst 22/2 gem Pkt. 15 Nachtrag zum Kaufvertrag 1988-07-22 zugunsten Gst 22/7 EZ 1650b 27654/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 17468.) C-LNR 9 a 33453/1994 19291/2001 34070/2001 DIENSTBARKEIT der Führung eines Abwasserkanals über Gst 22/2 gem Dienstbarkeitsvertrag 1994-11-29 zugunsten Gst 22/3 EZ 1634b 27654/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 17469.) C-LNR 10 a 19293/2001 34070/2001 11738/2002 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 22/2 gem Pkt 9.C)b) Kaufvertrag 2001-04-27 für Gst 22/4 22/5 22/6b 27654/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 174610.) C-LNR 11 a 19293/2001 34070/2001 11738/2002 DIENSTBARKEIT Führung un Duldung eines Abwasserkanals, einer Wasserleitiung, einer Strom- und Telefonleitung über Gst 22/2 gem Pkt 9.F) Kaufvertrag 2001-04-27 für Gst 22/4 22/5 22/6b 27654/2001 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 174611.) C-LNR 19 a 7298/2003 DIENSTBARKEIT Führung einer Wasserleitung über Gst 22/2 gem Pkt 2. Dienstbarkeitsvertrag 2003-02-27 für Gst 22/312.) C-LNR 21 a 16675/2003 DIENSTBARKEIT der Duldung der Errichtung, Führung und des Betriebes einer Wasseranschlußleitung und eines Wasserzählerschachtes gem. Pkt. 2. und. 3. Dienstbarkeitsvertrag 2003-07-08 zugunsten Grazer Stadtwerke AktiengesellschaftSie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.Eine amtswegige gemeinsame Versteigerung der beiden Grundbuchskörper iSd § 146 Abs 1 Z 2 EO findet nicht statt, weil nach den Ausführungen des Sachverständigen die beiden Grundbuchskörper keine wirtschaftliche Einheit darstellen und daher unabhängig von einem allfälligen höheren Erlös bei gemeinsamer Versteigerung die gesetzlichen Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.Näheres siehe Langgutachten!

Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: kein Zubehör

Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG

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Objekt Daten

ID : Identifikationsnummer für die eindeutige Zuordnung des Objekts.
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Termin : Datum und Uhrzeit der Versteigerung.
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Verkehrswert : Festgesetzter Verkehrswert gemäß Gutachten.
458.000 €

Adresse : Vollständige Anschrift des zu versteigernden Objektes.
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Geringstes Gebot : Sollten die Wertgrenzen weggefallen sein, wird automatisch die 5/10-Wertgrenze angezeigt. Weitere Informationen zu den Wertgrenzen finden Sie im zweiten Teil des Katalogs.
343.500 €

Dokumente : Auflistung der durch das Gericht zur Verfügung gestellten Dokumente (mit entsprechenden Links in der Online-Version): • Amtliche Bekanntmachung • Exposé • Gutachten • Bilder
Foto(s), Kurzgutachten, Langgutachten,

Aktualisiert am : Datum der letzten Aktualisierung durch das Amtsgericht.
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