Zwangsversteigerung in Amtsgericht Graz-West

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
Grundstücksgröße: 1.588 m²
Objektgröße: 59,32 m²
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 915 im Ausmaß von 688 m², davon 673 m² Bauf.(10) und 15 m² Sonst(10) und Gst Nr 916/1 im Ausmaß von 695 m², davon 531 m² Bauf.(20) und 164 m² Gärten(10) und Gst Nr 916/2 im Ausmaß von 205 m² Bauf.(10), Gesamtfläche 1588 m², hievon 36/2552-Anteile B-LNR 2 mit Wohnungseigentum an der Wohnung W 5 in 8020 Graz, Idlhofgasse 52.Das im A2-Blatt unter LNR 1a) ersichtlich gemachte Superädifikat auf dem Grundstück Nr. 916/2 wirkt sich – sollte dieses überhaupt noch bestehen – nicht wertbeeinflussend aus. Im C-Blatt ist vorrangig eine Reallast der unentgeltlichen Grundabtretung eingetragen, welche im Wohnungseigentumsvertrag TZ 17668/1971 als gegenstandslos bezeichnet wird, sodass diese bei der gegenständlichen Bewertung keine Berücksichtigung erfährt.Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im V. Grazer Stadtbezirk Gries in der Idlhofgasse im Abschnitt zwischen der Ungergasse und der Josef-Huber-Gasse. Die benachbarten Liegenschaften sind mit Mehrfamilienwohnhäusern unterschiedlichen Baudatums bebaut, auf der vis-à-vis-Seite im Westen befindet sich der Josef-Huber-Park. Der Grundstückskomplex im katastralen Ausmaß von gesamt 1.588 m2 weist im Wesentlichen ebene Geländeverhältnisse auf, er ist rechtecksförmig konfiguriert und wird im Osten unmittelbar vom Gehsteig der Idlhofgasse begrenzt, wo eine geschlossene Bebauung mit dem Wohnhaus Idlhofgasse 52, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und 6 Obergeschossen, teilweise ist auch ein 7. Obergeschoss ausgeführt, besteht, zum Zeitpunkt der erstmaligen Wohnungseigentumsbegründung umfasste das Wohnhaus 4 Geschäftslokale und 47 Wohnungen. Im Norden besteht eine Einfahrt (Durchfahrt) in den Innenhof, über welche die an der Westgrenze bestehenden Garagen sowie die in das Gebäude eingebauten Garagen erreichbar sind; bei diesen handelt es sich um allgemeine Teile der Liegenschaft, welche an Wohnungseigentümer vermietet werden, die lukrierten Mieterlöse fließen in die Reparaturrücklage ein. Infrastruktur und Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes sind innerhalb des Bezirkes vollständig vorhanden. Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen. Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem der Stadt Graz sind die gegenständlichen Grundstücke als Überlagerung von Kerngebiet mit Allgemeinem Wohngebiet (Einkaufszentrenausnahme) mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen, darüber hinaus liegen die Grundstücke innerhalb der Bebauungsplanungszonierung. Die gegenständliche Wohnhausanlage wurde in den 1960er-Jahren errichtet und erfolgte die Übergabe der Wohnungen im November 1968. Die Bauweise und Ausstattung entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des gemeinnützigen Wohnbaus (Wiederaufbaus), das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, die Fassaden weisen noch den Ursprungszustand auf und sind verputzt, eine Fassadensanierung ist laut Protokoll der Hausverwaltung anstehend, wobei für eine thermische Sanierung offensichtlich keine Mehrheit erreicht werden konnte. Das Wohnhaus Idlhofgasse 52 wird über einen ostseitig angeordneten Hauseingang vom Gehsteig aus erschlossen, die vertikale Verbindung erfolgt über ein in das Gebäude eingebautes Stiegenhaus, weiters über zwei Personenaufzüge. Die bewertungsgegenständliche Wohnung top Nr. 5 liegt im Erdgeschoss des Hauses und besteht diese laut Nutzwertgutachten aus 2 Zimmern, Kochnische, Flur, Bad und WC, wobei die Nutzfläche der Wohnung im Nutzwertgutachten mit 59,32 m2 angegeben ist, als Zubehör besteht laut Nutzwertgutachten ein Kellerabteil (gemäß Information durch Holzlatten abgeteilt), welches anlässlich der Befundaufnahme nicht besichtigt werden konnte. Anzumerken ist, dass der tatsächliche Wohnungsgrundriss vom beiliegenden Parifizierungsplan insofern abweicht, als die Kochnische vom Zimmer (A: 29,07 m2) durch Errichten einer Zwischenwand derart abgeteilt wurde, dass nunmehr die Küche durch eine Eingangstüre vom Flur aus erreichbar ist. Hinsichtlich der Ausstattung im Inneren ist festzustellen, dass die Wohnung augenscheinlich vor einiger Zeit saniert bzw. modernisiert wurde, bei den Innentüren handelt es sich um Vollbautüren, welche an Stahlzargen angeschlagen sind, die Belichtung erfolgt über Kunststofffensterkonstruktionen mit Isolierverglasung und Rollläden als Sonnenschutz, die Fußböden weisen Fliesen- bzw. Fertigparkettbeläge auf, die Wandoberflächen sind grundsätzlich verputzt bzw. gespachtelt und gemalt, ebenso sind die Deckenuntersichten gemalt, die Sanitärräume weisen Wandverfliesungen auf, das WC ist mit einem Hänge-WC mit Einbauspülkasten und einem elektrischen Warmwasserboiler ausgestattet, das Badezimmer mit Dusche mit Glaswand und Duschvorhang sowie einem Handwaschbecken, zur Beheizung sind Radiatoren ersichtlich, die Heizquelle ist zentral. Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft kann augenscheinlich als dem Baualter entsprechend und durchschnittlich bezeichnet werden, die Wohnung im Inneren vermittelt einen dem Modernisierungszeitpunkt entsprechenden Eindruck. Zubehör: Der vorhandenen eingebauten Kücheneinrichtung kann ein Zeitwert von rund € 2.500,00 unterstellt werden. Außenanlagen sind im erforderlichen Ausmaß vorhanden.Anlässlich der Befundaufnahme wurde dem Sachverständigen ein Wohnungsmietvertrag vorgewiesen, mit welchem die Wohnung vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2022 befristet vermietet wurde (der Mietvertrag liegt dem Gutachten bei), wobei dieses Mietverhältnis laut Angabe des Mieters über das Befristungsende hinaus fortgesetzt wurde. Der Hauptmietzins wurde mit ursprünglich € 590,70 monatlich vereinbart und anhand des Verbraucherpreisindex 2015 mit einer Schwankungsbreite von einschließlich 3% wertgesichert. Unter Berücksichtigung dieser Wertsicherung würde sich zum Bewertungsstichtag ein indexierter Hauptmietzins von € 698,84 errechnen. Zusätzlich zum Mietzins sind die von der Hausverwaltung vorgeschriebenen Wohnkosten vom Mieter zu tragen, weiters ergibt sich aus dem Mietvertrag die Vereinbarung einer Kautionsleistung von € 2.370,00 und wird für die Bewertung davon ausgegangen, dass diese Kaution bei Ende des Mietvertrages vom bisherigen Vermieter zurückbezahlt wird. Informativ wurde vom Mieter bekanntgegeben, dass dieser in einigen Monaten eine Kündigung des Mietverhältnisses beabsichtigt. Nutzfläche der Wohnung laut NWGA 59,32 m2 Aufwandskostenvorschreibung monatlich laut Hausverwaltung: Betriebskosten € 97,20 Heizkosten € 106,00 Reparaturrücklage € 32,40 Umsatzsteuern € 30,92 Gesamt € 266,52 Es wird auf die von der Hausverwaltung übermittelten Informationen verwiesen, insbesondere auch auf das dem Langgutachten beiliegende Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 14.02.2023, wonach der Reparaturrücklagenstand rund € 252.000,00 beträgt und diverse Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, deren Kosten sich auf rund € 574.000,00 belaufen, sodass abzüglich der Rücklage rund € 322.000,00 zu finanzieren sind, wobei der verbleibende Differenzbetrag über ein Darlehen finanziert werden soll, dessen Rückzahlung aus der laufenden Dotierung der Rücklage gedeckt ist. Aus Sachverständigensicht ist dazu festzustellen, dass nach Abrechnung dieser Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen gemäß Protokoll die derzeit vorhandene Rücklage aufgebraucht sein wird, sodass künftige Instandhaltungsmaßnahmen von den Wohnungseigentümern gesondert zu finanzieren sein werden!Schätzwert der zu versteigernden Liegenschaft samt Zubehör: € 119.500,-Wert des Zubehörs: € 2.500,-Geringstes Gebot: € 59.750,-Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. Das Vadium beträgt: EUR 11.950,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zum Versteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:C-LNR 1 a 2606/1932 Reallast der unentgeltlichen Grundabtretung und der Abtragung des in die Idlhofgasse vorspringenden Teiles des Hauses zum Zweck der Regulierung der Idlhofgasse für Stadt GrazDas Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 2.500,00 EUR

Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG

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