Zwangsversteigerung in Amtsgericht Graz-West

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum
Grundstücksgröße: 1.000 m²
Objektgröße: 112,89 m²
Grundbuch: KG 63238 Judendorf-StraßengelEZ 1779 hievon 354/836-Anteile B-LNR 6 mit WE an Top 2EZ 1779 hievon 24/836-Anteile B-LNR 7 mit WE an Garage G1EZ 1779 hievon 16/836-Anteile B-LNR 10 mit WE an Garage G2Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 760/12 im Ausmaß von 1000 m², davon 206 m²Bauf.(10) und 794 m² Gärten (10), hievon hievon 354/836-Anteile B-LNR 6 mit WE an Top 2,24/836-Anteile B-LNR 7 mit WE an Garage G1 und 16/836-Anteile B-LNR 10 mit WE anGarage G2, im Haus Fichtengasse 8, 8111 Gratwein-StraßengelErhebung des Bauaktes bei der Marktgemeinde Gratwein-Straßengel durch eine Hilfskraft desSachverständigen am 03.09.2024, wobei vom Mitarbeiter im Bauamt keine vollständigeAkteneinsicht gewährt wurde, sodass unklar ist, ob gegenständlich eine vollständigeBefundgrundlage zur Verfügung steht, woraus ein entsprechendes Risiko für einen Ersteherresultiert.Nachdem die verpflichtete Partei bei beiden Schätzterminen nicht zugegen war, liegenhinsichtlich der Bewertungsobjekte keinerlei Informationen über die Verwaltung,Bewirtschaftung und Instandhaltungsrücklage vor, woraus ebenfalls ein Risiko für einenErsteher resultieren kann.Im A1-Blatt ist die Flächenänderung in Vorbereitung ersichtlich gemacht. Laut Mitteilung desVermessungsamtes Graz bezieht sich diese auf eine Überprüfung der Koordinaten des imGrenzkataster eingetragenen Grundstückes, wobei sich am Flächenausmaß desselben nichtsändert.Die gegenständliche Liegenschaft befindet sich in grundsätzlich guter Wohnlage imGemeindegebiet von Gratwein-Straßengel, sie ist über die Mitterstraße erreichbar, vonwelcher die Fichtengasse in westliche Richtung abzweigt, wo sich die Liegenschaft dann nachrund 115 m zur rechten Hand befindet.Bei der Fichtengasse handelt es sich um eine Privatstraße, entsprechende Dienstbarkeitendes Gehens und Fahrens zu Gunsten der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft sind imA2-Blatt ersichtlich gemacht.Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes und weitergehendeInfrastruktureinrichtungen finden sich innerhalb des Gemeindegebietes.Das gegenständliche Grundstück Nr. 760/12 im katastralen Gesamtausmaß von 1.000 m2wird im Süden von der Fichtengasse begrenzt, es ist eben und länglich rechtecksförmig.Die Bebauung des Grundstückes umfasst das Wohnhaus Fichtengasse 8, bestehend ausKellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss, sowie ein freistehendes Garagengebäudemit drei Einstellplätzen.Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um eine befestigte Freiflächezwischen dem Garagengebäude und der südlichen Grundstücksgrenze, eine Einfriedung miteiner Sichtschutzmauer straßenseitig mit Eingangstüre, befestigte Gehwege, Grünflächen mitBepflanzung sowie um eine einfache Gartenhütte im südöstlichen Grundstückseck.Die Liegenschaften im Nahbereich sind mit Wohnhäusern unterschiedlichen Baualters bebaut.Soweit erhoben werden konnte, ist das gegenständliche Gebäude vollständig aufgeschlossen(Strom/derzeit in der Bewertungswohnung stillgelegt, Kanal, Wasser, Gasanschluss).Das bewertungsgegenständliche Grundstück ist im GIS des Landes Steiermark als Baulandder Kategorie „Reines Wohngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen,Teile dieses Grundstückes liegen innerhalb des 30-jährlichen Hochwassers, die verbleibendenGrundstücksflächen innerhalb des HQ 100 bzw. HQ 300. Im Übrigen wird auf den demLanggutachten beiliegenden Auszug des „HORA“-Passes verwiesen.Soweit erhoben werden konnte, erfolgte die Errichtung eines Einfamilienwohnhausesaufgrund einer Baubewilligung vom 24.06.1976, die Benützungsbewilligung datiert vom24.11.1980, der bauliche Bestand umfasste laut Bauakt Kellergeschoss, Erdgeschoss undeinen nicht ausgebauten Dachraum. Mit Bescheid vom 13.03.2007 wurden der Um- undZubau des Wohnhauses samt Aufstockung, der Neubau der Garage sowie die Errichtungeiner Sichtschutzmauer bewilligt, im Bauakt erliegt eine Fertigstellungsanzeige vom30.10.2014.Laut den Baubeschreibungen im Bauakt ist das Wohnhaus in Ziegelbauweise und inHolzriegelbauweise errichtet, es besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss(Mansardgeschoss), die Fassaden sind mit einem WDVS versehen und mit Putz beschichtet,den oberen Abschluss bildet ein Mansarddach mit kleinformatigem Deckungsmaterial bzw. einFlachdach (Terrasse im Obergeschoss).Der Zugang zur bewertungsgegenständlichen Wohnung top Nr. 2 im Obergeschoss erfolgt ander Ostseite des Gebäudes in das allgemeine Stiegenhaus, die vertikale Verbindung erfolgtüber eine zweiläufige Massivstiegenanlage mit Halbpodest, wobei anzumerken ist, dass dasGeländer bei der in das Obergeschoss führenden Stiege lediglich als Provisorium ausgeführtund nicht standsicher ist. Die Erreichbarkeit des Kellers ist unmittelbar von außen an derSüdseite oder über das allgemeine Stiegenhaus gegeben.Die Beheizung des Gebäudes sowie die Warmwasserbereitung erfolgen augenscheinlich übereine Warmwasserzentralheizung, welche durch eine Gastherme bzw. mit Solarthermiebetrieben wird, die Wärmeaustragung im Obergeschoss erfolgt über Fußbodenheizungen,ansonsten sind in den zugeordneten Kellerräumen Radiatoren ersichtlich.Zur Belichtung sind Kunststofffensterkonstruktionen mit Rollläden sowie bauartgleicheFenstertüren vorhanden, im Keller sind grundsätzlich Stahlblechtüren ausgeführt, dasallgemeine Stiegenhaus ist mit einer Glaslichtentüre abgeschlossen, ansonsten bestehen imWohnungsinneren Vollbautüren, welche an Stahlzargen angeschlagen sind.Gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten(TZ 4673/2022) besteht die im Obergeschoss gelegene Wohnung top Nr. 2 aus den folgendenRäumen: Diele, Bad/WC, Abstellraum, Zimmer, Schrankraum, Wohnen/Essen/Küche mit einerNutzfläche von 112,89 m2.Weiters ist dieser Wohnung das folgende Zubehör zugeordnet: Gartenfläche 140,17 m²,Zimmer 1 im Erdgeschoss 12,41 m² , Diele und Vorraum im Keller 8,93 m², Bar/Küche,Waschraum/WC und Sauna/Lager im Keller 36,69 m².Die von der Bewertungswohnung aus begehbare Terrasse im Obergeschoss weist einPlanmaß von 54,05 m2 auf, sie ist im Nutzwertgutachten nicht explizit ausgewiesen, sondernnur als Zuschlagsfaktor (+11%) angegeben.Hinzuweisen ist darauf, dass die Diele im Kellergeschoss gegenüber dem allgemeinenKellergang (A: 4,40 m2) – anders als im Parifizierungsplan dargestellt – baulich nichtabgeschlossen ist, wodurch die Zubehörtauglichkeit allenfalls fraglich ist, und der seinerzeitigeSchutzraum als Sauna/Lager parifiziert wurde. Weiters wurde bei der Wohnung top Nr. 1 imErdgeschoss statt der Terrasse (laut bewilligtem Einreichplan) ein Wintergarten imParifizierungsplan dargestellt und auch bewertet (= Abweichung vom bestehendenBaukonsens).Die bewertungsgegenständliche Wohnung ist im Obergeschoss augenscheinlich gutausgestattet, die Fußböden weisen geölte Schiefer- und Parkettbeläge auf, auf der Terrassesind Granitplatten verlegt, die Wandoberflächen in der Wohnung sind grundsätzlichgespachtelt und gemalt bzw. in den erforderlichen Bereichen verfliest, die Deckenuntersichtensind grundsätzlich abgehängt und haben integrierte Beleuchtungskörper.Die Sanitärausstattung umfasst eine Eckbadewanne, eine Walk-in-Dusche, ein Hänge-WC mitEinbauspülkasten und einen Waschtisch.Die Elektro-Ausstattung der Wohnung ist laut erteilter Information des Maklers gehoben,detaillierte Informationen zu den Elektro-Installationen liegen nicht vor, zumal die verpflichtetePartei bei beiden Schätzterminen nicht anwesend war.Das im Erdgeschoss zugeordnete Zimmer 1 ist mit einem Radiator beheizt, der Boden weisteinen Fertigparkettbelag auf, an den Wänden sind Kabelkanäle ersichtlich, dieDeckenuntersicht ist teilweise abgehängt mit integrierter Beleuchtung, zur Belichtung ist einKunststofffenster mit Isolierverglasung vorhanden, der Gurtzug für den Sonnenschutzerscheint defekt.Die als Zubehör zugeordneten Räume im Kellergeschoss weisen grundsätzlich Fliesen- bzw.Feinsteinzeugbeläge auf, die Deckenuntersichten sind mit Holz verkleidet bzw. abgehängt, imSanitärraum sind eine Eckbadewanne, ein Waschtisch und ein Hänge-WC mitEinbauspülkasten vorhanden, die Belichtung erfolgt über Kellerfenster (Kunststofffenster mitIsolierverglasung), insgesamt ist in diesen Kellerräumen eine unterdurchschnittlicheRaumhöhe gegeben.Der Bau- und Erhaltungszustand der Wohnung bzw. der dieser zugeordneten Räume kann alsweitgehend normal beschrieben werden, in den Kellerräumen zeigen sich Verfärbungen amaufgehenden Mauerwerk, welche auf einen Feuchteschaden hindeuten.Die Restnutzungsdauer wird zum Bewertungsstichtag mit 50 Jahren eingeschätzt, diegewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Gebäude beträgt zum Bewertungsstichtagrund 70 Jahre.Garage: Diese ist massiv errichtet, hat laut Plan die Außenmaße 6,50 m x 9,00 m und ist nachvorne hin mit drei automatisch angetriebenen Sektionaltoren abgeschlossen sowie nach obenhin mit einem bekiesten Flachdach, sie umfasst insgesamt drei PKW-Stellplätze. Zwischender Garage Nr. 1 und der Garage Nr. 2 ist eine Abtrennung mit Grobspanplatten errichtet, ander Rückwand der Garage Nr. 1 befinden sich ein E-Verteiler bzw. Steckdosen.Der Bereich zwischen der Garage und der Straßengrundgrenze ist mit Betonsteinen befestigt,wobei der Bereich vor der Garage Nr. 1 dieser als Zubehör zugeordnet ist, der Freibereich vorder Garage Nr. 3 ist ein allgemeiner Teil der Liegenschaft; dies ist im Parifizierungsplan falschdargestellt.Die der Bewertungswohnung zugeordnete Gartenfläche befindet sich im südöstlichenGrundstückseck, sie ist mit (Zier-)Bäumen bewachsen und beinhaltet auch eine kleine,einfache Abstellhütte.Bau- und Erhaltungszustand, Hausverwaltung: Der Bau- und Erhaltungszustand imWohnungsinneren kann grundsätzlich als gut beschrieben werden, im Kellergeschoss alsdurchschnittlich, bei den Außenanlagen und auch auf der Terrasse besteht zum Teil einPflegerückstau.Hinsichtlich der zu bezahlenden Wohn-, Betriebs- und Heizkosten liegen demSachverständigen keine Informationen vor, ebenso wenig zur Frage, ob und in welcher Höheeine Reparaturrücklage besteht. Diesbezüglich kann sich für einen Ersteher dergegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte ein Risiko ergeben! 2.3.3.Hinsichtlich des Inventars wird auf das Gutachten der SV Mag. (FH) Alexandra Trimmel vom05.12.2024 verwiesen und ergibt sich für das Inventar laut diesem ein Zeitwert von€ 3.380,00.Zur Frage der Nutzung liegen dem Sachverständigen keine Informationen vor, zumBewertungsstichtag sind die Bewertungsobjekte augenscheinlich ungenutzt sowie leerstehendund stehen diese laut Information nunmehr zum Verkauf, weshalb die Bewertung unter derAnnahme einer Bestandsfreiheit erfolgt.Infolge der Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG stellen die drei Wohnungseigentumsobjekte einewirtschaftliche Einheit dar und werden daher nur gemeinsam versteigert.Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt.Das Vadium beträgt: EUR 39.538,- und ist ausschließlich in Form einer Sparurkunde zumVersteigerungstermin zu erlegen. Bargeld wird nicht akzeptiert!Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichenVersteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot ist zu übernehmen:C-LNR 33 a 4673/2022 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gern § 32 WEG2002 gern Punkt 12.4. Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag 2022-04-22Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfallsZustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.Infolge der Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG stellen die drei Wohnungseigentumsobjekte(Wohnung W2 und Garage G1 und Garage G3 eine wirtschaftliche Einheit dar und werdendaher nur gemeinsam versteigert.An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich derGläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglichder Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachrichtenthaltenen Aufforderungen.WICHTIGER HINWEIS:Aufgrund der verstärkten Einlasskontrollen werden Sie ersucht, keine größerenTaschen oder Rucksäcke mitzubringen, um den Einlass nicht zu verzögern. Es wirdIhnen empfohlen, zumindest eine halbe Stunde vor dem Termin beim Einlass zuerscheinen, um rechtzeitig zur Versteigerung eingelassen zu werden.Weiters werden Sie ersucht, zur Versteigerung zusätzlich eine Fotokopie ihresLichtbildausweises, der im Original vorzuweisen ist, mitzubringen.Näheres siehe Langgutachten!
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 3.380,00 EUR

Versteigerungsort: Bezirksgericht Graz-West, Grieskai 88, 8020 Graz, Saal D/EG

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