Zwangsversteigerung in Amtsgericht Neusiedl am See

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Grundstücksgröße: 18.983 m²

Gutachten projeco – Technisches BüroDie Gesamtfläche des Grundstückes beträgt 18.983 m² und wird alsBodenaushubdeponie mit Inertabfallzwischenlager gemäßAWG-Bescheid des Landeshauptmannes vom Burgenland genützt.Laut Deponieaufsichtsbericht 2023 fand eine Drohnenbefliegung am18.12.2023 statt. Daraus ergeben sich folgende Lagerstände bzw.Volumen:2.497,90 m³ – aufbereitetes Recyclingmaterial6.365,83 m³ – zwischengelagerte Baurestmassen4.070,47 m³ – Aushubmaterial in Haufwerk aus VorjahrenAufgrund der Angaben der ehemaligen Betreiberin, liegt die nochoffene Verfüllmenge bei rd. 20.000 m³.Wie groß das tatsächliche, noch offene Verfüllvolumen ist, lässt sichnur mit einer Vermessung feststellen, diese liegt jedoch nicht vor.Flächenwidmung und BebauungFür das gesamte Grundstück weist der rechtsgültige Flächenwid-mungsplan der Stadtgemeinde Neusiedl am See die WidmungsartDeponie – GBo auf.VerkehrsverhältnisseDie Zufahrt zum Areal erfolgt über das nördlich gelegene Betriebsg e-biet und in weiterer Folge über eine bestehend Erschließungsstraßenin Form von Güterwegen.Die Verkehrsanbindung kann als mäßig bezeichnet werden.Maße und Form, TopografieDie Liegenschaft hat ein Ausmaß von 18.983 m² und istebenflächig. Das Areal wird bewilligungsgemäß als Bodenaushubde-ponie mit Inertabfallzwischenlager verwendet.LageDas Grundstück liegt östlich der L204 und südlich der A6.Das Areal ist nicht aufgeschlossen, Anschlüsse sind nicht vorhanden.Ver- und EntsorgungEs bestehen keine Ver- und Entsorgungsleitungen.BaulichkeitenAuf der Liegenschaft befindet sich als oberirdische Baulichkeit meh-rere Container bzw. ein Unterstand für eine Maschine, das Grund-stück ist teilweise für Schwerverkehr (LKW) befestigt ausgeführt, dabereits ein entsprechender Anlagenbetrieb bereits durchgeführt wurde.BewertungsverfahrenDas Liegenschaftsbewertungsgesetz (BGBL. Nr. 150/1992) undÖNORM B 1802 definiert den Verkehrswert einer Liegenschaft alsden Preis, der bei einer Veräußerung der Liegenschaft üblicherweiseim redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann, wobei diebesondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelnerPersonen bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zubleiben haben.Der Kaufpreis einer Liegenschaft muss allerdings nicht ihremVerkehrswert entsprechen, da er im Einzelfall ein Produkt der subjek-tiven Wertvorstellungen des Käufers und Verkäufers darstellt.Die Bewertung der Liegenschaften wäre prinzipiell nach drei Verfah-ren möglich, dem Vergleichswert-, Sachwert- oder –Ertragswertverfahren.Das Vergleichswertverfahren ist die marktgerechteste Methode zurErmittlung des Verkehrswertes, da hierbei die tatsächlichen Kauf-preise vergleichbarer Grundstücke der Bestimmung des Verkehrs-wertes zu Grunde gelegt werden. Voraussetzung ist allerdings eineausreichende Anzahl von Vergleichspreisen und Grundstücken, diewirklich auf Grund ihrer Lage, zulässigen Nutzung, Bodenbeschaf-fenheit, Größe, ect. vergleichbar sind.Da die Voraussetzung im gegenständlichen Fall nicht ausreichendgegeben ist, kann der durch das Vergleichswertverfahren ermittelteVerkehrswert nicht einmal als grober Richtwert angesehen werden.Das Sachwertverfahren bestimmt den Wert einer Liegenschaft aus der Summe des Bodenwertes und des Bauwertes. Da das Grundstück bebaut ist und es sich aber um eine gewerblich genützte Liegenschaft handelt, ist auch dieses Verfahren nicht die Methode der Wahl der Schätzung.Somit wird das Ertragswertverfahren herangezogen. Bei diesem Verfahren wird der Liegenschaftswert durch den Bodenwert und den nachhaltig erzielbaren egenschaftsertrag bestimmt.Der Ertragswert ist sehr stark marktorientiert und beziffert den Wert über den Ertrag, der durch das Gebäude bei Vermietung oder Verpachtung erzielt werden kann (Verzinsung). Naturgemäß kommt dieses Verfahren bevorzugt bei gewerblichen bzw. Vermietungsob-jekten zum Einsatz.Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.BodenwertDer Bodenwert wird aus der Sicht des Gefertigten, für die nutzbare Fläche von 18.983 m² (Abbauflächen, Halden und Deponien) mit € 1,00/m² angesetzt.Das Grundstück ist nicht aufgeschlossen, was für die Nutzung als Bodenaushubdeponie und Inertabfallzwischenlager nicht unbedingt erforderlich ist, da die erforderliche Infrastruktur (Strom, Wasser undKanal) auch temporär (Aggregat, Zisterne udgl.) erfolge kann.Das gegenständliche Grundstück wird, aufgrund der Gesetzeslage als Bodenaushubdeponie verwendet, die entsprechende Flächenwidmung liegt vor. Obwohl das Grundstück nur, aufgrund des derzei-tigen Verfüll- und Zwischenlagerstandes, für einen kleinen Interessentenkreis von Interesse ist, wird eine weitere Abminderung nicht angesetzt, da die bestehende Genehmigung von wirtschaftlicher Bedeutung ist.Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei11.983 m² x € 1,00/m² = € 18.983.-rd. € 18.900,00.-.Somit liegt der Bodenwert der gesamten Liegenschaft bei11.983 m² x € 1,00/m² = € 18.983.-rd. € 18.900,00.-Ein weiterer Abschlag auf den Bodenwert der Liegenschaft wegen Minderausnutzung kommt nicht zum Tragen.GebäudewertDer Gebäudewert wird aus der Sicht des Gefertigten für den nutzbaren Anteil von Containern und „Hallen“ mit € 2.000,00 angesetzt.Andere Gebäude befinden sich nicht im Areal.Ein Abschlag auf den Gebäudewert auf der Liegenschaft wegen Minderausnutzung der zulässigen Bebauung kommt nicht zum Tragen, da die Gebäude zulässig errichtet sind und auch die entsprechenden Bewilligungen dafür vorliegen.LiegenschaftsertragDer Jahresrohertrag der Liegenschaft ist die Summe der Erträge aus dem Ertrag aus der Nutzung (Bodenaushubdeponie), der nutzbarenoffenen Verfüllkubatur von rd. 20.000 m³ und dem Inertabfallzwischenlager.In den veröffentlichten Preislisten der Entsorger ist ein Entsorgungs-preis von rd. € 12,00.- bis 14,00.- angegeben, jedoch handelt es sichhier um Preise für Kleinmengen, bei Großanlieferungen und Markt-preisen für Großbaustellen sind diese Preise, aufgrund des Wettbe-werbes nicht zu erzielen.Für Großbaustellen bzw. Großanlieferungen sind derzeitca. € 2,00.-/m³ Bodenaushubmaterial zu erzielen.Als Ertrag können derzeit ca. € 2,00.-/m³ Bodenaushubmaterial er-zielt werden, da auch die Nachsorgemaßnamen für die Bodenaushubdeponie zu übernehmen sind.20.000m² x 2,00.- = € 40.000,00Es ist somit ein Rohertrag von rd. € 40.000,00.-.Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- undInstandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% desRohertrages angesetzt.Dies ergibt einen Reinertrag von rd.€ 36.000,00.- (€40.000,00.- – € 4.000,00.-).Für das genehmigte Inertabfallzwischenlager gibt es keine Mengen-beschränkung, diese ergibt sich aus der vorhandenen Fläche. NachSchätzung des Gefertigten können in dem Areal rd. 20.000 m³/ Jahrumgeschlagen werden.Als Ertrag können derzeit ca. € 2,00.-/m³ Recyclingmaterial erzieltwerden, da auch die Nachsorgemaßnamen für die Bodenaushubde-ponie zu übernehmen sind.20.000m² x 2,00.- = € 40.000,00.-/ JahrEs ist somit ein Rohertrag von rd. € 40.000,00.-.Davon in Abzug zu bringen sind Verwaltungs-, Betriebs- undInstandhaltungskosten. Diese werden Pauschale mit 10% desRohertrages angesetzt.Dies ergibt einen Reinertrag von rd.€ 36.000,00.- (€ 40.000,00.- – € 4.000,00.-).Der Ertragswert der Liegenschaft ergibt sich somit zu(€ 36.000,00.- + € 36.000,00.- + € 2.000,00.- + € 18.900,00.-)rd. € 92.900,00.-Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaftmuss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehreingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaftgeben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betriebwirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Riskenbeim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem überetwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.VergleichswertIm unmittelbaren angrenzenden Umfeld (Stadtgemeinde Neusiedl/See bzw. Bezirk Neusiedl/See) der gegenständlichen Liegenschaft werden derzeit keine Bodenaushubdeponieliegenschaften bzw.Inertabfallzwischenlager angeboten.Die Verfügbarkeit von genehmigten Bodenaushubdeponien und Inertabfallzwischenlager im Bezirk Neusiedl am See, ist sehr gering.Trotz der schlechten verkehrstechnischen Anbindung und der hohen Risken beim Erwerb der Liegenschaften, ist die gegenständliche Liegenschaft als grundsätzlich gut veräußerbar zu bezeichnen, auchwenn die derzeitige Lage in der Bauwirtschaft nicht gut ist, da diese Liegenschaft als langfristige Investition, aufgrund des genehmigten Inertabfallzwischenlager zu betrachten ist.Aufgrund der vorliegenden Niederschriften und Deponieaufsichtsberichten dürfte keine relevante, nicht behebbare Beeinträchtigungvorliegen. Ein weiterer Abschlag auf den Wert der Liegenschaft kommt daher nicht zum Tragen.Die genehmigte Nutzung, als Bodenaushubdeponie und alsInerabfallzwischenlager stellt für diese Fläche einen höherenWert dar, da es immer schwieriger wird eine derartige Bewilligung (Bürgerinitiativen, Anrainer udgl.) zu erlangen.Das Bewertungsverfahren für die gegenständliche Liegenschaft muss sehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehr eingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaft geben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betrieb wirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft auch einen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berücksichtigt sind.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen,sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Riskenbeim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem überetwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG,ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigen gesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesen der Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderun-gen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.Bewertung von Rechten und LastenDie grundbücherlichen Rechte und Lasten haben aber nicht unmittel-bar eine Auswirkung auf eine Nutzung der Liegenschaft, im derzeitrechtlichen Rahmen.7 a 5743/2021DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und desBetriebes einer Photovoltaikanlage mit allen erforderlichenBauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang desPunktes I. Servitutsverlrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 für Convex Set GmbH (E’N 444449b) u.ENERGIEPARK Bruck/Leitha GmbH (FN 327906s) stellt eineEinschränkung in der Nachnutzung dar.Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67avom 20.06.2025 hat eine unmittelbare Auswirkung auf die Liegen-schaft, da einerseits die gelegte Bankgarantie um € 10.955,71.-, bei einem Fortbetrieb zu erhöhen ist oder bei einer Stilllegung und Nachsorge (andere Nutzung des Areals) mit Kosten in der Höhe von € 1,366.140,67.- (Berechnungsbasis November 2025) zu rechnen ist.In diesen Kosten sind laut Aufstellung in der Forderungsanmeldungder Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67a vom 20.06.2025 zwar € 1,150.432,51.- der Stilllegung und Räumung des Zwischenlagers zugerechnet und ein eventuelles Unternehmen aus der Branchewürde hier mit geringeren Kosten (Eigenkosten) auskommen, jedoch sind bei den errechneten Kosten von € 1,150.432,51.-, nur der, indieser Berechnung enthaltene Unternehmensgewinn abzuziehen.Bei einem fiktiven Ansatz an Unternehmensgewinn von 20% würden noch immer mit Eigenkosten von rd. € 920.000.- entstehen.Ob bei einem Weiterbetrieb der Anlage, die im ArealBefindlichen Lagerungen noch zusätzliche Kosten verursachen,ist dem Gefertigten nicht bekannt, da keine Untersuchungsbe-funde über dieses Material vorliegen.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigengesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelba-ren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesender Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.VeräußerbarkeitDie Liegenschaft ist grundsätzlich als ungehindert, wenn auchschwerer veräußerbar, zu betrachten.Die Forderungsanmeldung der Finanzprokuratur, Zl. VIII/429.678/67avom 20.06.2025 stellt jedoch, in Verbindung mit den grundbücherli-chen Lasten eine erhebliche Einschränkung beim einem allfälligenBewerberkreis aus der Branche dar.Eine allfällige Versteigerung der Liegenschaft würde unter Umständen einen größeren Bieterkreis ansprechen, wobei hier, die obigen und nachstehenden Ausführungen noch mehr zum Tragen kommen.Die Veräußerbarkeit für die gegenständliche Liegenschaft musssehr differenziert gesehen werden, da es nur einen sehreingeschränkten Interessentenkreis für diese Liegenschaftgeben wird. Je nachdem, wie ein Interessent seinen Betriebwirtschaftlich ausgerichtet hat, kann diese Liegenschaft aucheinen Mehrertrag erzielen, wobei allfällige Haftungen aus gesetz-lichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.) nicht berück-sichtigt sind.Vom Gefertigten wird jedem Interessenten dringend empfohlen, sich von einer rechtskundigen Person über allfällige Risken beim Erwerb der Liegenschaft beraten zu lassen, vor allem über etwaige Haftungen aus gesetzlichen Bestimmungen (zB. AWG, ALSAG udgl.)Für einem eventuellen Interessenten, kann bei einem etwaigengesonderten Projekt auf den Liegenschaften oder im unmittelbaren Nahbereich, es durchaus auch denkbar sein, dass für diesender Erwerb der Liegenschaften wirtschaftlich sinnvoll ist.Aus der Sicht des Gefertigten bestehen erhebliche finanzielleRisken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund derNachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können.VerkehrswertDer Verkehrswert der Liegenschaft Nr. 4050/145, EZ 5922 in derKG-Neusiedl am See, mit der Nutzung als Bodenaushubdeponie undInertabfallzwischenlager, wird aufgrund der zu erwartenden Nachsorge- und Stilllegemaßnahmen, für die Belange eines Versteigerungsverfahrens mit einem Wert von € 1.000,00.-festgelegt. Nicht berücksichtigt wurden etwaige Abzinsungen.Sofern die Liegenschaft kein Interesse an Interessenten aus derBranche, zur weiteren Nutzung als Bodenaushubdeponie undInertabfallzwischenlager weckt, da die zu erwartenden Nachsorge-und Stilllegemaßnahmen den Verkehrswert der Liegenschaft bei weitem übersteigt, würde bei einer eventuellen Versteigerung würde bei einer eventuellen Versteigerung ein Ertrag zu erzielen sein.Diesfalls wäre der Wert negativ, da die mit dem Erwerb verbundenen Kosten den Wert der Liegenschaft übersteigen.Aufgrund dieser oben angeführten Belange erscheint es demGefertigten für Sinnvoll, bei einer allfälligen Versteigerung derLiegenschaften einenMindestgebotspreis von € 1.000.- anzusetzenund nicht den errechneten Verkehrswert, da erhebliche finanzielle Risken beim Erwerb der Liegenschaften aufgrund der Nachsorgemaßnahmen und eventueller zusätzlicher Forderungen aus anderen Rechtstiteln, die den Grundstückswert der Liegenschaften bei weitem überschreiten können bestehen.Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen:ob EZ 5922 KG 32016 Neusiedl am See:DIENSTBARKEIT der Errichtung, des Bestandes und des Betriebes einer Photovoltaikanlagemit allen erforderlichen Bauwerken, Leitungen und Anlagenteilen im Umfang des Punktes I.Servitutsvertrag 2021-11-02 ob Gst 4050/145 für Convex Set GmbH und ENERGIEPARKBruck/Leitha GmbH (C-LNr. 7)
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: nicht festgestellt

Besichtigungszeit: Neusiedl am See am 22.9.2026, 14.00 Uhr bis 18.00 UhrGst. Nr. 4050/145
Versteigerungsort: Erdgeschoß, Verhandlungssaal B

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