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Zwangsversteigerung in Amtsgericht Weiz

Mehrfamilienhaus

Wohnhaus in 8212 Pischelsdorf am Kulm

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Grundstücksgröße: 141.324 m²

Näheres siehe Langgutachten!Die Liegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet von Pischelsdorf am Kulm im Ortsteil Romatschachen, sie ist von der Landesstraße B54 über die Hartberger Straße und den von dieser in nördliche Richtung abzweigenden Grabenhofweg (öffentliches Gut) erreichbar, welcher unmittelbar bis zur Hofstelle führt.Sämtliche Grundstücke stellen einen um die Hofstelle arrondierten Besitz dar, davon ausgenommen ist lediglich das Waldgrundstück Nr. 1004/1 im katastralen Ausmaß von 43.631 m², welches östlich der Landesstraße B54 in einer Entfernung von rund 660 m (Luftlinie) zur Hofstelle liegt.Gemäß Information anlässlich der Befundaufnahme ist die Hofstelle wassermäßig durch einen Brunnen erschlossen, wobei laut Information ein Anschluss an die öffentliche Wasserleitung zwar vorinstalliert wurde, diese jedoch nicht daran angeschlossen ist, die Abwasser­entsorgung erfolgt über einen Kanalanschluss, weiters ist ein Stromanschluss des örtlichen EVU vorhanden, hinsichtlich der nicht mehr bestehenden Tierhaltung ist eine Jauchen- bzw. Güllegrube vorhanden.Sämtliche Grundstücke sind im aktuellen Flächenwidmungsplan als Freiland ausgewiesen, wobei laut dem Örtlichen Entwicklungskonzept ein Grundstücksstreifen des Grundstückes Nr. 1026 im Ausmaß von rund 4.000 m² im Bauerwartungsland liegt (siehe dazu den dem Gutachten beiliegenden Auszug aus dem Entwurf des Flächenwidmungsplanes, welcher eine künftige Baulandausweisung für diese Teilfläche vorsieht). Die dem Gutachten ebenfalls beiliegende Anfrage an die Marktgemeinde, bis wann mit der diesbezüglichen Änderung des Flächenwidmungsplanes gerechnet werden kann, wurde nicht beantwortet, jedoch mitgeteilt, dass im Falle der Änderung des Flächenwidmungsplanes diese Teilfläche künftig als Aufschließungsgebiet zu Allgemeinem Wohngebiet ausgewiesen wird, wobei als Aufschließungsvoraussetzungen die Herstellung einer inneren Erschließung, die Erstellung eines Oberflächenkonzeptes, eine Parzellierung, eine Berücksichtigung vorhandener Immissionen (Nutzungskonflikte) und eine Entwicklung von innen nach außen vorgesehen sind. Tatsächlich bedarf diese Fläche zudem einer verkehrsmäßigen Erschließung (Straßenanlage) sowie der Herstellung der erforderlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Wasser, Abwasser, Strom, etc.). Von der Marktgemeinde wurde weiters mitgeteilt, dass über diese beabsichtigte Baulandausweisung hinaus keine weitere Baulandausweisung laut dem neuen Örtlichen Entwicklungskonzept vorgesehen ist. Das heißt, derzeit besteht keine weitere Bauerwartung.Beschreibung der Gebäude der Hofstelle: Räumlich funktional erstreckt sich die Hofstelle auf die Baufläche .50 sowie auf Teilflächen der Grundstücke Nr. 1017 und 1026, die gesamte Hofstellenfläche beträgt rund 5.369 m².Die Bebauung derselben umfasst einen Gebäudekomplex ähnlich einem Vierkanthof mit Wohnhaus sowie Stall- und Wirtschaftsgebäuden, westlich davon ein altes Kellerstöckl mit angebauten Garagen, nördlich einen Fahrsilo mit Flugdach und angebautem Hühnerstall, nordwestlich ein Flugdach und weiter westlich überdeckte Lager- und Abstellflächen, zudem befinden sich diverse Silos im Bereich der Hofstelle.Wohnhaus: Dieses ist teilweise unterkellert und verfügt über Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, wobei der ursprüngliche Errichtungszeitpunkt desselben nicht bekannt ist. Aufgrund eines Baubescheides vom 13.10.1972 wurden der Umbau eines bestehenden Wirtschaftstraktes sowie der Neubau der Unterkellerung und des darüberliegenden Erdgeschosses bewilligt, aufgrund einer Baubewilligung im Jahr 2015 erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, wobei noch Fertigstellungsarbeiten am Gebäude durchzuführen sind. Zur Raumeinteilung und Nutzung wird auf die dem Gutachten beiliegenden Aufmaßskizzen verwiesen, demnach ergeben sich die nachstehenden gerundeten Nutzflächen (iSd WEG): Unterkellerung 55,00 m², Erdgeschoss 170,00 m² zuzüglich Balkon (12,00 m²), Dachgeschoss 189,00 m²Das Gebäude ist grundsätzlich massiv errichtet, untergeordnet auch in Holzriegelbauweise, die Fassaden sind grundsätzlich mit einem WDVS versehen, teilweise bestehen jedoch Fertigstellungserfordernisse, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit kleinformatiger, harter Deckung. Der Zugang in das Erdgeschoss erfolgt an der Westseite sowie vom Innenhof aus, die Erschließung des Dachgeschosses erfolgt vom Erdgeschoss aus über eine einläufige, gerade Massivstiege, die Unterkellerung wird von außen an der Ostseite erschlossen.Die Beheizung des Gebäudes erfolgt zentral über einen Holzvergaserofen, zur Raumheizung sind Radiatoren sowie zusätzlich Fußbodenheizungen (Dachgeschoss) vorhanden. Die Räume im Erdgeschoss sind dem Errichtungs- bzw. Umbauzeitpunkt entsprechend einfacher ausgestattet (Kunststofffenster, Vollbau- bzw. Holzrahmenfüllungstüren, Fliesen-, Kunststoff-, Terrazzo- und Parkettbeläge, die Heizleitungen werden teilweise auf Putz geführt, Wandoberflächen und Deckenuntersichten verputzt und gemalt bzw. verfliest, stärkere Feuchteschäden am aufgehenden Mauerwerk, eher einfache und veraltete Sanitär­ausstattung) und weisen Instandsetzungs- und Modernisierungserfordernisse größeren Umfanges auf.Die Ausstattung der Räume im Dachgeschoss kann grundsätzlich als zeitgemäß bezeichnet werden (Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Sonnenschutz durch Rollläden, überwiegend Fußböden mit Holzbelägen, zeitgemäße Sanitärausstattung, furnierte Vollbautüren und Nurglastüre, im WC fehlt eine Entlüftung, etc.), in Ansehung des Baualters von rund 6 Jahren weisen die Oberflächen jedoch zum Teil bereits stärkere Beanspruchungen auf, überdies ist die Nutzung der Flächen durch die bestehenden Dachschrägen teilweise eingeschränkt.Der Teilunterkellerung und den Räumen im Erdgeschoss kann zum Bewertungsstichtag eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren bei einer gewöhnlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren unterstellt werden, die Restnutzungsdauer des Dachgeschossausbaus wird mit 34 Jahren bei einer gewöhnlichen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren eingeschätzt.Stall- und Wirtschaftsgebäude: Dieses wurde augenscheinlich in mehreren Abschnitten errichtet, die einzelnen Errichtungszeitpunkte konnten nicht erhoben werden, der Osttrakt des Wirtschaftsgebäudes wurde laut Bauakt im Jahr 1989 fertiggestellt. Geht man von einem schwerpunktmäßigen Errichtungszeitpunkt im Jahr 1977 aus, dann beträgt das Baualter zum Bewertungsstichtag rund 44 Jahre, die gewöhnliche Nutzungsdauer derartiger landwirtschaftlicher Bauten kann mit rund 60 Jahren angenommen werden. Das Gebäude ist im Erdgeschoss massiv errichtet und sind über dem Erdgeschoss teilweise Massivdecken ausgeführt, das Dachgeschoss besteht teilweise aus Massivmauerwerk, teilweise aus Bretterschalung. Die Fassaden sind unverputzt. Die Stallbereiche wurden in den vergangenen Jahrzehnten zur Rinder- und teilweise Schweinehaltung genutzt, derzeit (seit 2018) werden keine Tiere mehr gehalten. Die Aufstallungen sind aus arbeitstechnischer Sicht für eine moderne Viehwirtschaft nur bedingt geeignet und wären für eine gesetzeskonforme und tierschutzgerechte Tierhaltung und Nutzung nach dem Stand der Technik aufwendigere Umbauarbeiten erforderlich. Der Bau- und Erhaltungszustand weist einen größeren Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Der südöstliche Bereich umfasst eine Werkstatt bzw. Garage, daran schließen ein Stallbereich sowie mehrere Wirtschaftsräume an, im Nordosten ist ein Lagerraum für Betriebsmittel, Maschinen und Geräte situiert, dieser Raum ist von der Nordseite über ein Hallentor befahrbar. Weiter in nordwestliche Richtung ist ein weiterer Stall- und Maschinenabstellraum vorhanden, im westlichen Bereich befinden sich ein Rinderlaufstall sowie ein Wirtschaftsraum (ehemalige Milchkammer), im nordwestlichen Bereich ist noch ein Maschinenunterstellplatz situiert. Die Flächen in den Dachräumen wurden grundsätzlich als Heu- und Strohlagerräume genutzt, die zu lagernden Materialien wurden mittels Frontlader oder anderen Hebegeräten in das Dachgeschoss verbracht. Im östlichen Bereich befinden sich vier Silos mit einem Durchmesser von 2,50 m und einer Höhe von ca. 9,00 m zur Gärfutterlagerung, weiters besteht im nördlichen Stallbereich ein Hochsilo mit einem Durchmesser von 2,00 m und einer Höhe von 5,00 m, im Innenhof befinden sich noch vier weitere kleinere Hochsilos. Gemäß Aufmaß beträgt die Bruttogrundfläche des Stall- und Wirtschaftsgebäudes gesamt gerundet 556,00 m².Flugdach: Das Flugdach bzw. der Maschinenunterstellplatz wurde im nördlichen Hofbereich laut Information im Jahr 2008 errichtet, es besteht aus einer Holzkonstruktion mit dreiseitiger Bretterverschalung und einer Eindeckung mit Trapezblech, das Fundament besteht an der Ostseite und an der Nordseite aus einer rund 1,50 m hohen Steinschlichtung, die Bruttogrundfläche desselben wurde mit rund 111,00 m² ermittelt.Fahrsilo mit Flugdach und angebautem Hühnerstall: Dieser befindet sich nördlich des Stallgebäudes und ist der betonierte Fahrsilo mit einem Flugdach überdeckt, die Bruttogrundfläche beträgt 40,00 m², das Flugdach besteht aus einer Holzkonstruktion und ist mit einer dreiseitigen Bretterschalung versehen, als Deckung ist eine Welleterniteindeckung vorhanden, im östlichen Bereich ist ein kleiner Hühnerstall mit einer Fläche von rund 7,00 m² angebaut.Lager- und Abstellbereich: Der Lager- und Abstellbereich besteht aus einer einfachen Holzkonstruktion, welche über einem Unterbeton errichtet wurde, die Eindeckung besteht aus Welleternit, die Bruttogrundfläche beträgt rund 225,00 m², dieses Gebäude wurde offensichtlich mehrmals erweitert. Da dieses Gebäude das Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer erreicht hat, ist diesem kein Bauwert mehr zu unterstellen.Kellerstöckl mit angebauten Garagen: Das Kellerstöckl weist laut Inschrift (1926) ein Baualter von rund 95 Jahren auf und sind erhebliche konstruktive Schäden sichtbar, es ist seit Langem ungenutzt und weist dieses daher keinen Zeitwert mehr auf. Dasselbe gilt für die angebauten Garagen.Außenanlagen: Diese können insgesamt als einfach beschrieben werden, sie umfassen befestigte Verkehrsflächen, Stützmauern entlang des Hoferschließungsweges, wobei sich diese bereits sichtbar geneigt haben und entsprechend sanierungsbedürftig sind. Die landwirtschaftlich genutzten Flächen weisen eine Gesamtfläche von 91.473 m² auf und sind um die Hofstelle arrondiert, welche sich auf einer Seehöhe von 390 m ü.A. befindet. Das Gelände ist mäßig in Richtung Osten geneigt, die Bonität der Böden weist im Mittel eine Bodenklimazahl von rund 40 Punkten auf, die durchschnittliche Jahresniederschlagsmenge beträgt 882 mm. Somit handelt es sich für diese Region um durchschnittlich ertragsfähige Lockersediment-Braunerdeböden. Die Grundgrenzen sind mit Grenzmarkierungen versehen bzw. besteht im östlichen Bereich ein wasserführendes Gerinne (Dürrfeistritz) als natürliche Grenze.Grundstück Nr. 1026: Dieses befindet sich im nördlichen und östlichen Bereich der Hofstelle, die landwirtschaftlich genutzte Fläche weist rund 32.000 m² an Ackerfläche und rund 28.325 m² an Grünland auf, welches sich teils als Mähwiese und teils als Streuobstwiese zeigt. Die nördliche Grundstücksgrenze ist durch das nördlich anschließende Nachbargrundstück, welches mit mächtigen Laubbäumen bestockt ist, bis zu 15 m überschirmt. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft die Trinkwassertransportleitung Oststeiermark Graz-Hartberg mit einer Dimension DN 300.Grundstücke Nr. 1015/1 und 1018: Es handelt sich bei diesen um Ackerflächen mit mäßiger Hangneigung und durchschnittlicher Ertragsfähigkeit.Grundstück Nr. 1017: Dieses Grundstück befindet sich südlich der Hofstelle und wird als Streuobstwiese, Mähwiese und Ackerfläche genutzt bzw. ist dieses Grundstück Teil der Hofstelle. Grundstück Nr. 1020/2: Dieses Grundstück liegt im Nordwesten und stellt eine Wegfläche dar, durch dieses Grundstück führt die Trinkwassertransportleitung von westlicher in östliche Richtung.Das Grundstück Nr. 1004/1 weist ein katastrales Ausmaß von 43.631 m² auf, das Grundstück ist über einen Zufahrtsweg der Forstverwaltung Herberstein erreichbar, die Außengrenzen sind durch Grenzmarkierungen gut ersichtlich. Die Hangneigung ist als gering bis mäßig zu klassifizieren, das Gelände fällt von Ost nach West ab, im westlichen Bereich besteht eine Geländekante von rund 15 m. Der Baumbestand besteht aus einem ungleichaltrigen und mehrschichtigen Mischwald mit Fichten, Rot- und Hainbuchen, Tannen, Kiefern, Kastanien und weiteren eingesprengten Laubhölzern. Es sind teils größere Lichtungen mit guter Naturverjüngung mit Buchen, Fichten, Tannen und Kiefern vorhanden, die Bestockung ist leicht unterdurchschnittlich, die Bonität kann aufgrund der Jahresniederschläge und der Bodenbeschaffenheit als durchschnittlich bezeichnet werden. Es sind Rückewege ersichtlich. Die Bewirtschaftung ist mittels Harvester und Forwarder oder motormanuell mittels Traktors und Seilwinde möglich. Nennenswerte Schäden sind am Baumbestand nicht ersichtlich.Anlässlich der Befundaufnahme wurde darüber informiert, dass die vorhandenen Grundstücksflächen überwiegend verpachtet sind und wurde von der betreibenden Partei der dem Gutachten beiliegende Pachtvertrag übermittelt. Anzumerken ist, dass in diesem Pachtvertrag, welcher befristet bis zum 31.01.2027 abgeschlossen wurde, zwar eine Pachtfläche von rund 8,59 ha angegeben ist, die als Pachtgegenstand angeführten Grundstücke jedoch ein deutlich geringeres Flächenausmaß aufweisen. In einer telefonischen Rücksprache mit dem Pächter der Grundstücke teilte dieser mit, dass auch das Grundstück Nr. 1026 – soweit dieses nicht den Hofstellenbereich betrifft – Gegenstand des Pachtvertrages ist. Anzumerken ist, dass das vereinbarte Pachtentgelt in Hinblick auf die Beschaffenheit der Pachtflächen als angemessen zu bezeichnen ist. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben. Gemäß beiliegendem Rückstandsausweis der Marktgemeinde vom 02.07.2021 ergibt sich ein Rückstand von EUR 4.990,99.Die in C-LNR 1a) und 7a) eingetragenen Dienstbarkeiten wurden – soweit diese überhaupt bewertungsrelevant sind – bei der Bewertung berücksichtigt. In C-LNR 8a) und nachrangig sind diverse Geldlasten eingetragen und erfolgte die Bewertung unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.Die in C-LNR 9a) und 10a) eingetragenen Belastungen erfuhren bei der Bewertung keine Berücksichtigung, da die Berechtigte laut Information im Jahr 2020 verstorben ist.Die nachrangigen Belastungen in C-LNR 11a) und 12a) (Wohnungsrecht und Ausgedingsrecht, jeweils zu Gunsten von Frau Erna Freitag, geb. 08.02.1957; wurden bewertet mit € 154.000,00)Das in C-LNR 13a) intabulierte nachrangige Belastungs- und Veräußerungsverbot zu Gunsten Frau Erna Freitag, geb. 08.02.1957, und die in C-LNR 18a) eingetragene Zwangsverwaltung blieben bei der Bewertung unberücksichtigt.Weiters konnte der Bestand einer im Grundbuch nicht eingetragenen Dienstbarkeit der Wasserleitung zu Gunsten des Wasserverbandes Grenzland-Südost erhoben werden und wird diesbezüglich auf den beiliegenden Dienstbarkeits- und Nutzungsvertrag vom 28.07.2005 verwiesen; diese Dienstbarkeit wurde bei der Bewertung mit einem Pauschalbetrag von € 3.000,00 wertmindernd berücksichtigt.
Beschreibung des mitzuversteigernden Zubehörs: Maschinen, Geräte (€ 65.200,00), Kücheneinrichtung samt E-Geräten (€ 5.700,00), Hackschnitzel in der Lagerhalle (ca. 30 srm); Energieholzlager auf dem Waldgrundstück Nr. 1004/1 (ca. 192 rm).
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 76.900,00 EUR

Versteigerungsort: Bezirksgericht Weiz, Radmannsdorfgasse 22, 8160 Weiz, Erdgeschoss, Verhandlungssaal III

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Objekt Daten

ID : Identifikationsnummer für die eindeutige Zuordnung des Objekts.
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Termin : Datum und Uhrzeit der Versteigerung.
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Verkehrswert : Festgesetzter Verkehrswert gemäß Gutachten.
941.800 €

Adresse : Vollständige Anschrift des zu versteigernden Objektes.
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Geringstes Gebot : Sollten die Wertgrenzen weggefallen sein, wird automatisch die 5/10-Wertgrenze angezeigt. Weitere Informationen zu den Wertgrenzen finden Sie im zweiten Teil des Katalogs.
470.900 €

Dokumente : Auflistung der durch das Gericht zur Verfügung gestellten Dokumente (mit entsprechenden Links in der Online-Version): • Amtliche Bekanntmachung • Exposé • Gutachten • Bilder
Foto(s), Kurzgutachten, Langgutachten,

Aktualisiert am : Datum der letzten Aktualisierung durch das Amtsgericht.
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