Zwangsversteigerung in Amtsgericht Voitsberg

Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Grundstücksgröße: 192.776 m²
Objektgröße: 160,00 m²
Allgemeine Beschreibung:Die wirtschaftliche Einheit EZ 28 GB 63304 Edelschrott bzw. der Betrieb von Josef und Petra Laggner liegt in der Katastralgemeinde Edelschrott und der gleichnamigen Marktgemeinde Edelschrott. Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen erstrecken sich um die Hofstelle (arrondierter Betrieb). Die zu bewertende Liegenschaft am „Unteren Herzogberg“ umfasst in Summe 15 verschiedene Grundstücke.Im Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Edelschrott wird die EZ 28 der KG 63304 Edelschrott mit der Widmung „land- und forstwirtschaftliche Nutzung im Freiland“ ausgewiesen.Das Grundstück .35 in Edelschrott (63304) ist derzeit nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Auch die beiden anderen Grundstücke der Hofstelle (202, 208/1) sind nicht im Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenatlas eingetragen.Der Betrieb Laggner liegt im Hauptproduktionsgebiet „Alpenostrand“ und im Kleinproduktionsgebiet 309 „Weststeirisches Bergland“ Die Landwirtschaft konzentriert sich in diesen Lagen auf die Grünlandwirtschaft und Tierhaltung.VerkehrslageDie Wohn- und Wirtschaftsgebäude des Betriebes liegen auf einer Seehöhe von knapp über 900 m und ca. 4,0 km vom Gemeindezentrum in Edelschrott entfernt. Durch das Gemeindegebiet von Edelschrott führt die Packer-Straße, wobei mit der Ausfahrt Modriach (A2-Südautobahn) ein eigener Anschluss der Gemeinde an das Autobahnnetz besteht. Das Anwesen ist von der B 70 „Packer-Straße“ im Zentrum von Edelschrott über die Seestraße (Ströhberne Brücke über den Hirzmann-Stausee) und abschließend den Golli-Weg erreichbar.Die Zufahrt von Edelschrott aus erfolgt auf ca. 2,0 km öffentlicher Straße und in weiterer Folge auf einer Länge von weiteren ca. 2,0 km auf einem geschotterten, relativ schmalen Weg (stellenweise ausgeschwemmt) mit entsprechenden Wegsteigungen. Die Hofstelle verfügt über einen eigenen privaten Zufahrtsweg.FlächenLaut Auszug aus dem Hauptbuch bzw. aus dem Grundstücksverzeichnis verteilensich die Flächen wie folgt:Nutzfläche lt. Kataster Fläche in haLandwirtschaftlich genutzt 13,3670Verbuschte Flächen (Landw. genutzt) 1,7027Wald 3,4460Bauflächen (Gebäude) 0,1689Gärten 0,0954Sonstige (Verkehrsflächen) 0,4976Gesamt: 19,2776Anmerkung: Die Teilfläche Wald zu Gst. 206 im Ausmaß von 950 m² existiert in der Natur nicht mehr.HofstelleDie gegenständliche Hofstellenfläche, davon betroffen sind das Grundstück Nummer .35 zur Gänze und die Grundstücke Nummern 202, 208/1 teilweise, wurde im Ausmaß von rund 4.138 m² ermittelt.Die Hofstelle umfasst folgende Gebäude bzw. baulichen Einheiten:• (1) bäuerliches Wohnhaus• (2) Jausenstation• (3) Garagen und Werkstatt• (4) Stall- und Wirtschaftsgebäude• (5) Eisstockhütte (Gartenhaus)** Die ehemalige Eisstockhütte (das Gartenhaus) liegt nicht im unmittelbaren Hofstellenbereich, sondern etwas entfernt davon westlich.Ver- und Entsorgungseinrichtungen:Wasserversorgung: Wasserleitung (Quellfassung)keine OrtswasserleitungAbwasser: Klärgrube (keine Kleinkläranlage)kein öffentliches KanalnetzStrom: Stadtwerke KöflachLandwirtschaftliche NutzflächenAlle landwirtschaftlich genutzten Flächen des bewertungsgegenständlichen Betriebes Laggner sind nach ihren natürlichen Ertragsbedingungen dem Grünland (mit den Kulturarten Grünland-Acker, Grünland, Grünland-Hutweide und Grünland-Streuwiese) gemäß § 7 Bodenschätzungsgesetz zugeordnet.Für den gegenständlichen Betrieb (alle landwirtschaftlichen Flächen) wurde von der amtlichen Bodenschätzung eine durchschnittliche Bodenklimazahl von 16,4 Bodenpunkten ermittelt (bei max. 100 möglichen Punkten innerhalb des österr. Bundesgebietes). Die Wertzahlen der einzelnen Grundstücksflächen bewegen sich dabei zwischen 3 und 22 Bodenpunkten (siehe auch Schätzungsreinkarte der Bodenschätzung). Schon aus den Wertzahlen der Bodenschätzung wird die relativ geringe Ertragsfähigkeit ersichtlich.Aufgrund der Nord- und Nordost – Exposition, der überwiegend mäßigenHangneigungen und der Niederschlagsverhältnisse weisen die Grünlandflächen unter Berücksichtigung des Seehöhenbereiches mehrheitlich noch gute bis normale Wasserverhältnisse auf (d.h. Wasserstufe 2). Allerdings treten an einigen Stellen der landwirtschaftlichen Nutzflächen auch Feucht- und Nassstellen auf, die mitunter bei der Bewirtschaftung-, Futterernte und Heuwerbung problematisch sind. Die Futterqualität wird mit durchschnittlich bis mäßig bezeichnet. Grundsätzlich sind aber alle landwirtschaftlichen Nutzflächen maschinell zu bearbeiten.WaldDie Waldflächen des Betriebes Laggner liegen im forstlichen Wuchsgebiet 5.4 Weststeirisches Bergland (Südostabfall der Kor-, Stub- und Packalpe).Das Klima im Wuchsgebiet zeigt einen deutlichen subillyrischen Einfluß, besonders in den Staulagen, es ist niederschlagsreicher als etwa das Ost- und Mittelsteirische Bergland. Hohe Gewitter- und Starkregenhäufigkeit sind kennzeichnend für das Wuchsgebiet. Die Seehöhen der Waldflächen reichen von rund 820 m bis 940 m. Das Gelände ist im Oberhang in Richtung Herzogberg nur mäßig geneigt, die steileren Hangbereiche erstrecken sich zu den Gräben hin. Dort betragen die Geländeneigungen im Schnitt zwischen 35 und 50%. Der Wald ist ein für diese Region typischer Mischwald, in der mittelmontanen Stufe ist es ein Fichten-Tannen-Buchenwald. An frischfeuchten Hängen in luftfeuchtem Lokalklima kommen in diesen Höhenlagen aufgrund der Klimaänderung (stetige Erwärmung) auch noch vereinzelt Eschen, Pappeln oder auch die Edelkastanie vor. Die Baumartenzusammensetzung entspricht im Wesentlichen auch der auf diesen Standorten natürlich vorkommenden, standortstauglichen Waldgesellschaft, wobei bewirtschaftungsbedingt der Anteil deutlich zu Gunsten der Fichte verschoben ist. Die Waldgrundstücke sind in den letzten Jahrzehnten nur durch Entnahme einzelner Bäume bzw. windwurfbedingte Ereignisse (Sturmtief Paula) bewirtschaftet worden. Die Waldflächen sind vom Betrieb aus recht gut erreichbar sowie ausreichend aufgeschlossen und aufgrund der mäßigen Hanglage (mit Ausnahme der Gräben) traktorbefahrbar. Ein etwaiges „Wertholz“ konnte vor Ort allerdings nicht erhoben werden, weshalb in der Bewirtschaftung nur von einer Einzelstamm- oder Schadholzentnahme auszugehen ist.Bestandesverhältnisse:Teilfläche 1 (Grundstück 212/2)Flächengröße: 1,3495 haDer Bestand wurde durch das Sturmtief Paula im Jänner 2008 stark in Mitleidenschaft gezogen (Flächenwurf).Laub- und Nadelhölzer (Fichte, Buche, Esche, Pappeln, Edelkastanie u.a.)Bestandesalter: 15 JahreDurchforstungsbedarfWachstumsverhältnisse: mittleres Wachstum (Oberhang)Teilfläche 2 (Grundstück 204/2 sowie Grundstücke 199/1, 200 teilweise, 208/1 teilweise, 208/4)Flächengröße: 2,0015 haDer aktuell vorhandene durchschnittliche Bestand blieb vom Sturmtief Paula im Jänner 2008 weitgehend verschont.überwiegend Nadelholz (Hauptbaumart Fichte)Bestandesalter: 40 – 60 JahreWachstumsverhältnisse: gut (Nordosthänge bzw. feuchtere Lagen)Gebäude bzw. BaulichkeitenFür die bestehenden Gebäude der Hofstelle konnten bei der MarktgemeindeEdelschrott (ausgenommen Stall- und Wirtschaftsgebäude) keine Planunterlagen erhoben werden. Ein detailliertes Aufmaß der einzelnen Bauobjektebzw. der einzelnen Räume der Gebäude wurde folglich nicht beauftragt.Vom Sachverständigen wird zudem festgehalten, dass lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude erfolgte und eine weitergehende bauliche Untersuchung der Gebäude oder einzelner Teile davon nicht durchgeführtwurde.WohnhausDas Bauernhaus steht zentral am Grundstück Nummer 208/1 in Hanglage, der Haupteingang befindet sich an der Südseite des Objektes. Das bäuerliche Wohnhaus ist ein vollständig unterkellertes, freistehendes Bauwerk und in Massivbauweise errichtet, wobei auch das Dachgeschoss ausgebaut ist.Das Gebäudealter wird laut Angaben der Besitzerfamilie auf über 100 Jahre eingeschätzt. Obwohl das Wohnobjekt bereits teilweise saniert wurde (so sind etwa Badezimmer und WC völlig erneuert und wurde etwa die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer durchgebrochen), sind aus sachverständiger Sicht dennoch bedeutende Instandsetzungen erforderlich, auch ist die Raumaufteilung des Gebäudes nicht mehr zeitgemäß.Baubewilligung und Planunterlagen (nicht vorhanden)tatsächliches Baujahr unbekanntbebaute Fläche: ca. 160,00 m²rund 16,00 m x 10,00 mDer „Wintergarten“ im Ausmaß von rund 8,00 m x 4,00 m und ohne direkte Verbindung zum Wohnbereich dient in seiner Konstruktion sozusagen als Verbindungsstück zwischen dem Wohnhaus und der Jausenstation. Er ist mit einem Pultdach ausgeführt und mit Holzschindeln eingedeckt.BaukonstruktionMauerwerk: Ziegel- u. Mischmauerwerk (Keller, Erdgeschoss)Holzbauweise (Dachgeschoss)Fassade: einfacher Putz (teilweise schadhaft)Decken: : Holzbalken bzw. Gewölbe im KellerDecken vielfach holzverkleidetStiegen: Beton bzw. HolzDachkonstruktion: Satteldach mit Spitzboden,mit Eternitplatten eingedeckt (teilweise erneuert)(einseitig) Dachrinnen u. Fallrohre, SchneefängerFenster: aus Holz (Isolierverglasung), HolzbalkenTüren: Holztürstöcke bzw. Holz (teilweise Glaselemente)Böden: Fliesen, Holz- und Kunststoff (PVC), textile BelägeHeizung: seit 1997 Hackschnitzel-Zentralheizung (im Stall und Wirtschaftsgebäudekomplex integriert),WandheizkörperAußenanlagen: befestigte (geschotterte) HofflächenGrünflächen bzw. WieseStreuobstbäume und HeckenSonstiges: Wände, im Allgemeinen verputzt und gemalt (nur im Keller teilweise unverputzt)Decken vielfach holzverkleidetzwei Kamine(hofseitige) Dachgaubeaufsteigende Feuchtigkeit (insbesondere Keller)Keller, auch von außen zugänglichGarage (im Keller) von außen aktuell nicht nutzbarZustandsnote: 3,0Bauausstattung (laut Kranewitter): einfach – normalRaumaufteilung des Gebäudes:Keller: Vorraum, Lagerraum, Abstellraum, Mostkeller, Garage, Erdgeschoss: , Vorraum, Küche mit (offenem) Wohnzimmer, Badezimmer, WC, Stube, SchlafzimmerDachgeschoss: (großer) Vorraum, Büro, Kinderzimmer, WC, zwei Duschen, Gästezimmer 1, Gästezimmer 2JausenstationDie rechteckige Baukörper bzw. die Jausenstation steht ebenfalls am Grundstück 208/1, hat in der Stube im Erdgeschoss in etwa 40 Sitzplätze und im Freien diverse Holzbänke mit entsprechender Fernsicht. Das Gebäude ist nicht unterkellert. Seit der Schließung infolge der Corona-Pandemie ist die Jausenstation laut Angaben der Besitzerfamilie aber geschlossen. Der Umbau des alten Gebäudes (Baujahr ebenfalls unbekannt) zur Jausenstation in sozusagen offener Bauweise erfolgte im Jahr 1994, im Dachgeschoss wurde zeitgleich eine Ferienwohnung mit einer Nutzfläche von knapp 80 m² ausgeführt.Diese Wohneinheit im Dachgeschoss ist nur von außen zugänglich. Die Ferienwohnung ist aktuell leerstehend bzw. nicht vermietet.Baubewilligung und Planunterlagen (nicht vorhanden)tatsächliches Baujahr unbekanntbebaute Fläche: ca. 100,75 m²rund 15,5 m x 6,5 mBaukonstruktionBauweise: Ziegelmauerwerk und HolzkonstruktionDecken: Holz bzw. holzverkleidetDachkonstruktion: Satteldach bzw. einseitiger Kreuzgiebel,mit Holzschindeln eingedeckt(einseitig) Dachrinnen u. FallrohreFenster: aus Holz (Isolierverglasung), teilweise HolzbalkenTüren: Holz (teilweise Glaselemente)Böden: Fliesen, Holz- und Kunststoff (PVC)Heizung: Hackschnitzel-Zentralheizung, WandheizkörperAußenanlagen: KinderspielplatzSonstiges: zwei Holzbalkonekleine DachgaubeDecken holzverkleidetFassadenputz (teilweise brüchig)aufsteigende FeuchtigkeitZustandsnote: 2,5Bauausstattung (laut Kranewitter): normalRaumaufteilung des Gebäudes:Erdgeschoss: Vorraum, Damen WC, Herren WC, Stube bzw. Jausenraum, ThekeKüche, Dachgeschoss: Vorraum, kleines Zimmer, , Schlafzimmer (mit Balkon), Küche und Wohnzimmer, Bad, WC, AbstellraumDachboden: Bettenlager im SpitzbodenGaragen und WerkstattDer Gebäudekomplex „Garagen und Werkstatt“ steht teilweise am Grundstück .35 und 208/1. Der in Hanglage errichtete rechteckige Baukörper ist nicht unterkellert und das ursprüngliche Baujahr unbekannt. Der Umbau bzw. Ausbau im Dachgeschoss wurde im Jahr 1994 durchgeführt und dort zwei voneinander getrennte Ferienwohnungen laut Angaben im Gesamtausmaß von rund 85 m² errichtet (keine Bau- und Benützungsbewilligung). Die Garagen können aufgrund der heute nicht mehr zeitgemäßen Raumhöhen kaum bzw. nur mehr sehr eingeschränkt als Einstellraum genutzt werden.Baubewilligung und Planunterlagen (nicht vorhanden)tatsächliches Baujahr unbekanntbebaute Fläche: ca. 107,25 m²rund 16,5 m x 6,5 mBaukonstruktionBauweise: Ziegelmauerwerk und HolzkonstruktionDecken: Beton bzw. HolzDachkonstruktion: Satteldach bzw. einseitiger Kreuzgiebel,mit Holzschindeln eingedecktFenster: aus Holz (Isolierverglasung), teilweise HolzbalkenTüren: Holz (teilweise Glaselemente)Tore: vier Garagentore (aus Metall und Kunststoff)Böden: Beton bzw. Fliesen, Holz- und Kunststoff (PVC)Heizung: Hackschnitzel-Zentralheizung, Wandheizkörper(für die beiden Ferienwohnungen)Sonstiges: DachschrägenHolzbalkon (kleinere Ferienwohnung, hofseitig)DachgaubenDecken holzverkleidetFerienwohnungen sind nur von außen zugänglichZustandsnote(n): 3,5 bzw. 2,5Bauausstattung (laut Kranewitter): einfach – normalRaumaufteilung des Gebäudes:Erdgeschoss: Werkstatt und Garage (jeweils zwei Tore), alte BauweiseDachgeschoss: zwei Wohnungen:um 1994 errichtete Ferienwohnungen(eine Bau- oder Benützungsbewilligung liegt nicht vor)Laut Angaben im Rahmen der Befundaufnahme ist aktuell nur die kleinere Wohnung vermietet, während die größere Wohnung aktuell leersteht. Ein diesbezüglicher Miet – oder Pachtvertrag konnten nicht vorgelegt werden.kleinere Wohnung(sozusagen mit Außenanlage bzw. Sitzbereich im Garten), Küche, Bad u. WC, Schlafzimmer (mit Balkon), Wohnzimmergrößere Wohnung: Küche, Bad u. WC, Schlafzimmer, EinzelzimmerStall- und WirtschaftsgebäudeMit Ansuchen um Baubewilligung am 10.12.1973 (der Errichtung eines Stall- und Wirtschaftsgebäudes) und der mündlichen Verhandlung am 17.04.1974 wurden nachfolgend auf den Grundstücken 202 und 208/1 zwei rechtwinkelig zueinander angeordnete Gebäudeteile errichtet. Dabei handelt es sich um einen ehemaligen eingeschossigen Rinderstall im Ausmaß von 29,85 m x 12,60 m und anschließenden Bauteil im Ausmaß von 12,5 m x 20,0 m, der neben drei Grünfuttersilos auch eine Einfahrtsbrücke und einen Heustock umfasst. Das Stall- und Wirtschaftsgebäude sind mit Satteldach (Brettbinder- Konstruktion) ausgeführt, die Dachneigung beträgt rund 18° und ist mit Welleternit eingedeckt. Das Stallgebäude wurde im Südwesten im Ausmaß von 12,0 m x 4,0 m erweitert und nachträglich wurden an der Südostseite noch ein Freilaufstall sowie Unterstand angebaut. Der Hackschnitzelbunker und die 90 kW-Hackschnitzelheizung wurden im Gebäudekomplex im Jahr 1997 integriert. Schließlich wurde im Jahr 2007/2008 an der Nordostseite des Baukörpers noch ein hofeigener Schlachtraum im Ausmaß von rund 7,0 m x 6,0 m ausgeführt. In diesem Zeitraum musste auch das Dach nach dem Sturmtief Paula teilweise ausgebessert bzw. erneuert werden.Bebaute Fläche:626,0 m² Stall- und Wirtschaftsgebäude (376 m² und 250 m²)48,0 m² Anbau Südwesten (ursprüngliches Stallgebäude)334,0 m² Freilaufstall und Unterstand (160 m² und 174 m²)42,0 m² Schlachtraum Nordosten1.050,0 m²Baubeschreibung:Der (ehemalige) eingeschossige Rinderstall wurde mit längs Aufstallung konzipiertund bekam einen befahrbaren Futtertisch in der Gebäudemitte mit den beiden Fressmulden und den Kurzständen (20 bzw. 21 Stände laut Planunterlagen).An den Außenseiten liegt der Mistgang mit dem Schwemmkanal.Zudem beinhaltet dieser Gebäudekomplex ursprünglich Kälberboxen, eine Futterkammer für Kraftfutter und eine Milchkammer. Der Vorraum zur Milchkammer hat einen eigenen Eingang an der nordöstlichen Gebäudelängsseite, an dieser Seite befindet sich etwa in der Mitte des Objektes eine zweiflügelige Ausgangstür zur Jauchen- bzw. Speichergrube. Die Einfahrt erfolgt über ein zwei-flügeliges Tor an der nordwestlichen Giebelseite und ist in dieser Gebäudemittelachse die Durchfahrt bis in das Silogebäude möglich. Das Stallgebäude besteht aus gemauerten Umfassungswänden und sind der Boden aus Beton und die Fressmulden in Beton eingeformt. Der ehemalige Rinderstall wird aktuell nur mehr für das Halten von Schafen und Ziegen genutzt (Freilaufstall), die ursprüngliche Aufstallung wurde völlig entfernt. Das an der Südostseite rechtwinkelig anschließende Wirtschaftsgebäude wurde zur Gänze mit Holz erbaut und erreicht eine Bauhöhe von maximal 8,50 m (die Außenwandflächen des Wirtschaftsgebäudes wurden mit Holz verschalt). Im Jahr 1997 wurde ein Teil dieses Bautraktes abgetrennt (noch sichtbares Ziegelmauerwerk, unverputzt) und dort die Hackschnitzelheizungsanlage konstituiert. Auf der Höhe von 5,60 m über Erdgeschossniveau wurde eine Zwischendecke in Form einer Einfahrtsbrücke für die Einlagerung in die Silos sowie der Heulagerung ausgeführt. Die Auffahrt befindet sich bergseitig an der südwestlichen Giebelseite.Neben dem höheren Gebäudealter begründet sich die wirtschaftliche Wertminderungdes Stall- und Wirtschaftsgebäudes vor allem in der starken Zweckgebundenheit (verlorener Bauaufwand) und dem sehr unorganischen Aufbau des Gebäudes. Daran ändert auch das Entfernen der Aufstallung für die Rinder nichts. Aktuell wird das Stallgebäude sozusagen als Freilaufstall für das Halten von Schafen und Ziegen genutzt, die Tiere werden im hofeigenen Schlachtraum aufgearbeitet und vermarktet. Der Bauteil Wirtschaftsgebäude wird als Lagerraum für Futtermittel und als Einstellraum genutzt.Eisstockhütte bzw. GartenhausDas in einfachster Bauweise (reine Holzkonstruktion) am Grundstück 208/1 ausgeführte Nebengebäude wurde kleinflächig erweitert und diente vormals einem Eisschützenverein. Als Dachform wurde ein Satteldach ausgeführt, der Anbau mit Pultdach versehen und mit Welleternitplatten eingedeckt. Die „Holzhütte“ war im Rahmen der Befundaufnahme nicht zugänglich bzw. konnte nicht besichtigt werden. Aktuell wird das Gebäude vor allem in den Sommermonaten als Gartenhaus fremdgenutzt (ein Miet- oder Pachtvertrag konnte nicht vorgelegt werden). Laut Angaben besteht das Objekt aus nur einem Innenraum, das WC ist außenliegend bzw. im Anbau integriert, ein Stromanschluss ist vorhanden.Baubewilligung und Planunterlagen (nicht vorhanden)tatsächliches Baujahr unbekanntbebaute Fläche: ca. 37,5 m²
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: 77.850,00 EUR

Besichtigungszeit: Anträge auf Anberaumung eines Besichtigungstermins können bis 14 Tage vor dem Termin eingebracht werden.
Versteigerungsort: Saal 10/EG

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