Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Grundstücksgröße: 4.130 m²
Näheres siehe Langgutachten!Grundbuch: 68007 FalkensteinEinlagezahl: 157Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr .329 Bauf.(10) im Ausmaß von 278 m², Gst Nr 600 im Ausmaß von 3852 m², davon 259 m² Bauf.(10) und 3137 m² Landw(10) und 456 m² Sonst(10), Gesamtausmaß 4130 m², mit der Objektadresse Falkenstein 36, 8654 FischbachDie Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von Fischbach, in dezentraler Lage im Ortsteil Falkenstein. Die Liegenschaft ist vom Ortszentrum Fischbach aus über die Landesstraße Nr. 114 und weiter über die Landesstraße Nr. 451 erreichbar, von welcher man nach rund 2.350 m links in den Stadlhofweg einbiegt; nach rund 3.580 m zweigt links der Brandkeuscheweg ab, welcher unmittelbar bis zur Bewertungsliegenschaft führt. Von der Gemeindestraße (Stadlhofweg) verläuft dieser unbefestigte Waldweg (Brandkeuscheweg) rund 45 m über Fremdgrund (Grundstück Nr. 602/2), bevor man dann auf das gegenständliche Grundstück Nr. 600 gelangt. Hinsichtlich der Zufahrt ist zu Gunsten der Bewertungsliegenschaft aus dem Grundbuch keine Dienstbarkeit ersichtlich; da diese Erschließung offensichtlich jedoch seit Langem auf diese Art und Weise erfolgt, wird (ungesichert) vom Bestand eines außerbücherlichen Zufahrtsrechtes ausgegangen. Die beiden Grundstücke im unverbürgten, katastralen Gesamtausmaß von 4.130 m2 sind zusammenhängend länglich und unförmig, sie fallen in Richtung West-Südwest unregelmäßig ab. Bedingt durch die Bewaldung der Grundstücke südwestlich des Stadlhofweges (Gemeindestraße) ist keine Aussicht für die Bewertungsliegenschaft gegeben, der Grundstückskomplex selbst befindet sich auf einer Seehöhe zwischen 877 m und 894 m; laut Sonnenstandsabfrage ist die Besonnung des bebauten Grundstücksteils im Spätherbst und im Winter eingeschränkt. Die Bebauung der Grundstücke umfasst grundsätzlich drei Bauebenen, und zwar talseitig in den Hang gebaute Abstell- bzw. Stallgebäude, weiters auf dem Niveau der Zufahrt bzw. des Vorplatzes südseitig einen langgestreckten, eingeschossigen Anbau, über welchen in Richtung Hangseite auch ein alter Kellerbereich erreichbar ist, sowie in Richtung Norden im Anschluss daran ein altes Wohnhaus, welches aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss besteht, weiters einen über eine Fortsetzung des Stiegenhauses beim Wohnhaus erreichbaren, langgestreckten, eingeschossigen Gebäudetrakt, der augenscheinlich ehemalige Fremdenzimmer umfasst. Nennenswerte Außenanlagen sind auf der gegenständlichen Liegenschaft nicht vorhanden. Die benachbarten Liegenschaften sind – mit Ausnahme der nördlichen Nachbarliegenschaft – primär bewaldet, insgesamt kann die gegenständliche Lage als dezentral bzw. einschichtig bezeichnet werden. Möglichkeiten zur Deckung der Erfordernisse des täglichen Bedarfes finden sich teilweise im Ortszentrum von Fischbach, ansonsten in Ratten (in rund 8,3 km Entfernung) bzw. in Birkfeld (in rund 16,9 km Entfernung).Die vorhandene Stromversorgung ist offensichtlich bereits seit Längerem stillgelegt, laut Information erfolgt die Wasserversorgung über die Wassergenossenschaft Falkenstein, die Art der Abwasserentsorgung konnte trotz Rücksprache mit der Gemeinde nicht geklärt werden. In der Baubeschreibung zum Bauansuchen betreffend die Errichtung des Fremdenzimmertraktes Ende der 1960er-Jahre findet sich der Hinweis, dass die Abwasserentsorgung damals über eine Sammelgrube mit Versickerung auf eigenem Grund erfolgte.Gemäß Abfrage der Flächenwidmung im Geografischen Informationssystem des Landes Steiermark (Abfragedatum 07.11.2019) sind die gegenständlichen Grundstücke als „Freiland“ ausgewiesen, ebenso wie die Grundstücke in der unmittelbaren Nachbarschaft. Der steuerliche Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben, laut Mitteilung der Wassergenossenschaft Falkenstein besteht derzeit ein Rückstand an Wassergebühren in Höhe von € 235,00 (siehe Beilage zum Langgutachten), gemäß der dem Langgutachten beiliegenden Aufstellung der Gemeinde Fischbach haften bei dieser Abgaben bzw. Gebühren in Höhe von € 2.869,51 unberichtigt aus.Es wird auf den dem Langgutachten beiliegenden Leitungsplan verwiesen, wonach das Grundstück Nr. 600 durch eine annähernd parallel zur Gemeindestraße verlaufende Stromfreileitung von Südosten in Richtung Südwesten überspannt ist. Laut Information der Gemeinde besteht für die Errichtung des Wohnhauses Fischbach 36 und des an dieses südseitig anschließenden Zubaus kein Bauakt, sodass der Zeitpunkt der Errichtung bzw. von späteren Bauführungen nicht bekannt ist. Es kann daher auch nicht beurteilt werden, inwieweit es sich bei diesen Gebäudeteilen um einen rechtmäßigen Bestand handelt und ob für diesen ein Baukonsens vorliegt oder nicht. In diesem Umstand liegt ein erhebliches Risiko für einen Ersteher der Liegenschaft. Die beiden Gebäude der Bauebene 1 umfassen Stützmauern und Terrassen mit einem darunterliegenden, ehemaligen Schafstall, Lagerflächen, Stiegenanlagen, etc. Diese baulichen Anlagen weisen in Hinblick auf das Baualter, den Bauzustand und die Verwendbarkeit keinen Bauwert mehr auf. Insoweit diese als Geländesicherung statisch erforderlich sind, sind entsprechende Sanierungsmaßnahmen an diesen durchzuführen.Bei dem Gebäude handelt es sich offensichtlich um einen Altbestand, welcher aus Erdgeschoss (Massivbauweise, Putzfassaden) mit nachträglich angebautem Wintergarten an der Westseite und einem in Holzblockbauweise errichteten Dachgeschoss besteht, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Schopfwalmdach, welches mit Eternitschindeln eingedeckt ist. Der Zugang in das Wohnhaus erfolgt über den Flur des südseitigen Zubaus, die vertikale Verbindung zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss erfolgt über ein bergseitig angebautes Stiegenhaus durch Holzstiegenläufe, wobei man nach dem ersten Stiegenlauf links einen später zugebauten Heizraum erreicht (Kessel für feste Brennstoffe, nachträglich umgebaut auf Ölbetrieb).Über weitere Differenzstufen gelangt man in einen Wohn-/Schlafbereich, von welchem aus eine Dusche und eine Sauna erreichbar sind. Süd-, west- und nordseitig sind vom Dachgeschossraum aus Balkone bzw. Terrassen zugänglich, wobei beim westseitigen Balkon die Holzbrüstung bereits heruntergebrochen ist. Die Beheizung des Wohnhauses sowie auch der weiteren Gebäudeteile erfolgt über eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizungsanlage, wobei die Ölfeuerungsanlage zum Zeitpunkt der Befundaufnahme nicht (mehr) in Betrieb war, laut Information soll das Gebäude seit rund 10 Jahren nicht mehr bewohnt sein, sodass die Funktionsfähigkeit der Heizung nicht überprüft werden konnte bzw. fraglich ist. Die Raumheizung erfolgt grundsätzlich über Radiatoren, wobei die Heizleitungen vielfach auf Putz geführt werden, laut Unterlagen aus dem Bauakt soll die Öllagerung in einem unterflur errichteten Tank (Beton-Kunststoff) mit einem Volumen von 7.700 l erfolgen (Ölfeuerungsanlage um das Jahr 1975 errichtet). Weiters befindet sich im Erdgeschoss des Wohnhauses ein Kaminofen (Kachelofen).Die Belichtung der Räume des Wohnhauses erfolgt über Holzfensterkonstruktionen mit Isolierverglasung und glasteilenden Sprossen bzw. über bauartgleiche Fenstertüren, bei den Innentüren handelt es sich grundsätzlich um Holzrahmenfüllungstüren, welche an Holzstöcken angeschlagen sind, wobei teilweise Glaslichten ausgeführt sind, teilweise sind auch Vollbautüren vorhanden. Die Böden weisen unterschiedliche Beläge auf (Cotto-Fliesen, Parkett, Holzschiffböden), wobei bei den Bodenbelägen teilweise Schäden bestehen, die Wandoberflächen sind verputzt und gemalt bzw. holzverkleidet, bei den Deckenuntersichten handelt es sich um Holztramdecken bzw. untergeordnet sind die Decken auch verputzt und gemalt.Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohnhauses ist als reparaturbedürftig zu qualifizieren, die Böden weisen in beiden Geschossen Beschädigungen auf, die Wandoberflächen lassen Feuchteschäden bzw. Schimmelbildung erkennen. Anhand des anlässlich der Befundaufnahme durchgeführten Aufmaßes ergibt sich für die Räume des Erdgeschosses eine Nettogrundfläche von gerundet 73,00 m2 und für jene des Dachgeschosses eine solche von gerundet 77,00 m2 zuzüglich des Stiegenhauses und wird hinsichtlich der Raumeinteilung auf die dem Langgutachten beiliegenden Aufmaßskizzen verwiesen.Südseitiger Zubau (2. Bauebene): Bei diesem Zubau handelt es sich ebenfalls um einen Altbestand, er ist eingeschossig und massiv errichtet, als oberer Abschluss dient ein Pultdach mit Welleternitdeckung, lediglich der südlichste Teil des Zubaus ist mit Blech eingedeckt.Dieser Bauteil umfasst an der Westseite einen langen Erschließungsgang, über den einzelne Räume (Garderobe, Sanitärraum, Weinkeller, Abstellraum) zugänglich sind, ein weiterer Abstellraum dieses Gebäudeteils ist über die Küche des Wohnhauses erreichbar.Im letztgenannten Abstellraum zeigen sich an der Decke und an den Wänden starke Feuchteschäden. Über diesem Raum liegt eine vom Dachgeschoss des Wohnhauses aus zugängliche Terrasse, sodass Wassereintritte über diese vermutet werden können.Der gegenüber außen mit einer Holzrahmenfüllungstüre abgeschlossene Flur samt Gang, die Garderobe und der Sanitärraum (Boden und Wände verfliest, abgehängte Decke, Stand-WC, Pissoir) sind von der Ausstattung her grundsätzlich mit jener des Wohnhauses vergleichbar, bei den Abstellräumen und dem Weinkeller handelt es sich um einfache, ältere Kellerräume (teilweise bergseitiges Außenmauerwerk aus Bruchstein) ohne natürliche Belichtung.Anhand des Aufmaßes anlässlich der Befundaufnahme weisen die beiden Flure, die Garderobe sowie der Sanitärraum eine Nettogrundfläche von gerundet 47,00 m2 auf, die Nebenräume eine solche von gerundet 48,00 m2 und wird hinsichtlich der Raumeinteilung auf die beiliegenden Grundrissskizzen verwiesen.Ehemalige Fremdenzimmer (3. Bauebene): Dieser Trakt wurde aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1966 errichtet, die Endbeschau erfolgte im Jahr 1970 und datiert die Benützungsbewilligung vom 01.06.1970. Dieses Gebäude ist über eine zweiläufige Holzstiege mit dem Stiegenhaus des Wohnhauses verbunden, es ist massiv errichtet, im Wesentlichen länglich sowie rechtecksförmig und umfasst einen bergseitigen Erschließungsgang, über den die jeweils nach Westen ausgerichteten Zimmer einzeln erschlossen werden, den oberen Abschluss bildet ein geneigtes Dach mit Welleterniteindeckung. Entlang der Westseite besteht ein durchgehender Balkon, als Absturzsicherung ist ein Holzgeländer ausgeführt. Der südliche Teil des Gebäudes befindet sich im Wesentlichen noch im Rohbau, das südlichste Zimmer selbst ist zwar baulich fertiggestellt, aber der über dieses Zimmer erreichbare Sanitärraum ist noch unfertig. Die Beheizung erfolgt über Anschluss an die Heizquelle des Altbestandes durch Radiatoren, die Belichtung erfolgt in Richtung Westseite im Wesentlichen über Fenstertüren (Holz mit Isolierverglasung), bergseitig sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung vorhanden. Die Böden weisen unterschiedliche Beläge auf (Holzschiffböden, Parkett, Fliesen, Fertigparkett), die Wandoberflächen und Deckenuntersichten sind verputzt und gemalt bzw. zum Teil mit Holz verkleidet, teilweise sind in den erforderlichen Bereichen auch Wandverfliesungen ausgeführt.Die Sanitärausstattung umfasst einen Sanitärraum mit Badewanne, gemauerter Dusche und abgemauertem WC sowie einem Waschtisch aus Granit, weiters sind vom Erschließungsgang aus ein WC (Hänge-WC mit Einbauspülkasten) sowie ein weiterer Sanitärraum (Waschtisch, Duschkabine) erreichbar. An den Böden zeigen sich teilweise Feuchtigkeitsschäden, ebenso zeigen sich solche Schäden an der Deckenuntersicht im Erschließungsgang. Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die beiliegende Grundrissskizze verwiesen, die Nettogrundfläche für diesen Gebäudeteil beträgt gerundet 202,00 m2 zuzüglich des anteiligen Stiegenhauses.Das Baualter dieses Gebäudetraktes beträgt zum Bewertungsstichtag rund 50 Jahre, die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer derartiger Gebäude kann gemäß Bewertungsliteratur mit rund 70 Jahren angenommen werden. Dieselbe Relation von Baualter bzw. Restnutzungsdauer zu gewöhnlicher Gesamtnutzungsdauer kann den Gebäuden der Bauebene 2 unterstellt werden. Bewertungsrelevantes Zubehör ist nicht vorhanden.Soweit mitgeteilt wurde, ist das Gebäude seit rund zehn Jahren leerstehend und war dieses zuletzt zu Wohnzwecken genutzt. Davor (vor rund 50 Jahren) war das Gebäude gastgewerblich genutzt und wurden zu diesem Zweck auch Fremdenzimmer zugebaut.Informationen über allfällige Bestandsverhältnisse konnten nicht erhoben werden, weshalb die Bewertung unter der Annahme der Bestandsfreiheit erfolgt.
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: kein Zubehör
Versteigerungsort: Bezirksgericht Weiz, Radmannsdorfgasse 22, 8160 Weiz, Erdgeschoss, Saal II
