Zwangsversteigerung einer Liegenschaft
Grundstücksgröße: 1.017 m²
Näheres siehe Langgutachten!Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr .27/1 im Ausmaß von 1017 m², davon 506 m² Bauf.(10) und 511 m² Bauf.(20) mit dem Altwohnhaus Rollsdorf 10, 8181 St. Ruprecht an der Raab.Anzumerken ist, dass die Grundstücksfläche laut GIS lediglich 866 m² beträgt und somit um rund 15% geringer wäre als in der Grundstücksdatenbank angegeben. Da eine Vermessung des Grundstückes nicht Gegenstand der Schätzung ist, orientiert sich das der Bewertung zu Grunde zu legende Flächenausmaß an der Grundstücksdatenbank.Im C-Blatt ist vorrangig eine Dienstbarkeit des Gehens, Fahrens und Viehtreibens über das gegenständliche Grundstück zu Gunsten eines weiter nordöstlich gelegenen Nachbargrundstückes sowie zwei weiterer Grundstücke eingetragen und bezieht sich diese Dienstbarkeit auf eine ungefähr grundstücksmittig verlaufende Wegtrasse, wodurch die Benutzbarkeit und (künftige) Bebaubarkeit des gegenständlichen Grundstückes in stärkerem Maß beschränkt wird. Diese Dienstbarkeit wird bei der Bewertung entsprechend berücksichtigt.Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet von St. Ruprecht an der Raab, im Ortsteil Rollsdorf, unmittelbar nordöstlich der Ilztalstraße (Landesstraße Nr. 360).Die Wohnlage kann als durchschnittlich beschrieben werden. Das Grundstück Nr. .27/1 weist ein unverbürgtes katastrales Gesamtausmaß von 1.017 m2 auf, es ist verkehrt L-förmig konfiguriert und grenzt im Südwesten unmittelbar an die Landesstraße, von wo in der Grundstücksmitte eine Zufahrt besteht. Dieses Grundstück steigt leicht von der südwestlichen Grundstücksgrenze in Richtung Nordosten an. Das Grundstück Nr. .27/1 ist mit dem Altwohnhaus Rollsdorf 10, bestehend aus Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, und mit einem alten Nebengebäude bebaut, nennenswerte Außenanlagen sind auf der Liegenschaft nicht vorhanden.Anzumerken ist, dass die Gebäude unmittelbar an den Grundstücksgrenzen errichtet sind und mit Gebäudeteilen die Grundstücksgrenzen möglicherweise überragen.Die bestehende Aufschließung ist unklar, von der Marktgemeinde wurde mitgeteilt, dass laut Leitungsplan lediglich das Nebengebäude an den Kanal angeschlossen ist, wobei auch darauf hingewiesen wurde, dass die bei der Marktgemeinde aufliegende Plandokumentation möglicherweise unrichtig ist, ein Anschluss an das Wasserleitungsnetz der Wassergenossenschaft Rollsdorf soll laut Information durch diese nicht bestehen; ein Stromanschluss ist vorhanden.Hinsichtlich des Wohnungsrechtes (C-LNR 4a) und des Ausgedingsrechtes (C-LNR 5a), jeweils zu Gunsten Frau Gertrude Taus, geb. 24.04.1942, wird inhaltlich auf den beiliegenden Übergabsvertrag vom 18.04.2002 verwiesen.Das Wohnungsrecht wurde als höchstpersönliches Wohnungsgebrauchsrecht im Erdgeschoss des Hauses Rollsdorf 10 eingeräumt, ausgenommen davon sind das vom Enkelkind genutzte Zimmer und der vom Schwiegersohn genutzte Hobbyraum. Unter Außerachtlassung dieser Flächen sowie der für die Nutzung dieser beiden Räume und das Dachgeschoss notwendigen Vorräume ergibt sich für die wohnrechtsgegenständlichen Flächen ein Ausmaß von ca. 72,00 m2. Die anteiligen Kosten für Strom, Heizung und Müllabfuhr sind dem Vertrag nach von der Wohnungsberechtigten zu tragen, die restlichen Betriebskosten trägt der Liegenschaftseigentümer. Darüber hinaus wurden für den Fall, dass die übergebende Partei aufgrund von Krankheit oder Altersgebrechlichkeit nicht in der Lage ist, für sich selbst zu sorgen, Ausgedingsrechte in der Form eingeräumt, dass hauswirtschaftliche Tätigkeiten zu übernehmen sind, ebenso eine liebevolle Pflege und Betreuung, die Essenszubereitung, die Besorgung von Medikamenten sowie die Besorgung und Bezahlung eines ortsüblichen und standesgemäßen Begräbnisses, soweit diese Kosten nicht von einer Kasse öffentlichen Rechtes getragen werden bzw. durch eigene Ersparnisse gedeckt sind. Aus den weiteren Vereinbarungen in diesem Übergabsvertrag ergibt sich, dass primär die Pension der Ausgedingsberechtigten abzüglich eines Eigenbedarfes dafür aufzuwenden und nur eine allfällige Differenz vom Liegenschaftseigentümer zu tragen ist. Weiters sind diese Leistungen nur insoweit zu erbringen, als dies im Haushalt möglich ist. Sollte dies nicht (mehr) möglich sein, ist vom Liegenschaftseigentümer ein Ersatzbetrag in Höhe von € 150,00 monatlich zu leisten, welcher nach dem VPI 2000 wertgesichert ist. Geht man davon aus, dass die Wertsicherung mit dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 18.04.2002 begonnen hat, dann ergibt sich aktuell ein wertgesicherter Ersatzbetrag von € 205,65 monatlich bzw. von € 2.468,00 jährlich.Ein Pflegebedarf (im Sinne des Bundespflegegeldgesetzes) konnte durch den Sachverständigen nicht erhoben werden.Anzumerken ist, dass die wohnrechtsgegenständlichen Räume zum Bewertungsstichtag aufgrund des schlechten Bau- und Erhaltungszustandes sowie der veralteten Ausstattung zu Wohnzwecken nicht mehr gänzlich brauchbar sind (Näheres dazu siehe unten).Es kann daher davon ausgegangen werden, dass eine Erbringung der Ausgedingsleistungen, insbesondere von Pflegeleistungen, zu Hause nicht mehr möglich ist, sodass anstelle dieser zu Hause zu erbringenden Ausgedingsleistungen der vereinbarte Ersatzbetrag im Fall des Eintrittes der Pflegebedürftigkeit schlagend wird. Beim gegenständlichen Wohnhaus samt Nebengebäude handelt es sich laut Auskunft der Marktgemeinde um einen Altbestand, wofür kein Bauakt vorhanden ist, weshalb anlässlich der Befundaufnahme ein Aufmaß durchgeführt wurde und wird diesbezüglich auf die beiliegenden Grundrisspläne verwiesen.Laut Information anlässlich der Befundaufnahme soll der Dachraum des Hauses erst vor rund 28 Jahren zu Wohnzwecken ausgebaut worden sein, für welche Bauführung somit keine Bau- und Benützungsbewilligung vorliegt! Inwieweit eine solche nachträglich erteilt werden kann, ist seitens des Sachverständigen nicht beurteilbar (= Risiko eines Erstehers!).Das Gebäude weist einen länglich rechtecksförmigen Grundriss auf (Außenabmessungen ca. 19,90 m x 9,04 m) und besteht aus einer geringfügigen Unterkellerung im südwestlichen Gebäudeteil, weiters aus Erdgeschoss und später ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude ist augenscheinlich massiv als Ziegelbau errichtet, die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit Eterniteindeckung und einem Schopfwalm am Nordostgiebel. Der Zugang erfolgt über einen Eingang an der Südostseite des Gebäudes, die Unterkellerung ist vom Vorraum aus über eine einläufige Stiege erreichbar, wobei sich anlässlich der Befundaufnahme zeigte, dass der Keller ca. 15 cm unter Wasser steht und der Fußboden verschlammt ist, weshalb nur der erste, über den Stiegenlauf erreichbare Raum begangen und aufgemessen werden konnte. Laut Auskunft soll nach Regenfällen immer Wasser im Keller stehen, weshalb dieser seit Langem nicht mehr genutzt wird und auch der Kellerabgang durch eine Garderobe verbaut wurde, welche zum Zweck des Begehens des Kellers erst demontiert werden musste.Hinsichtlich der Raumeinteilung und Nutzung wird auf die beiliegenden Aufmaßskizzen verwiesen, wonach sich für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss eine Nutzfläche von gerundet 124,00 m2 ergibt, für die Räume im Dachgeschoss ergibt sich eine Nutzfläche von gerundet 117,00 m2. In Ansehung des Bau- und Erhaltungszustandes des Kellers und des Erdgeschosses ist für diese beiden Geschosse kein Bauwert mehr anzusetzen, für den Dachraumausbau, welcher das Schicksal des Restgebäudes teilt, wird in Ansehung des Zustandes des Erdgeschosses für die Bewertung eine reduzierte restliche Nutzungsdauer von 15 Jahren zu Grunde gelegt. Nebengebäude: Dieses ist länglich rechtecksförmig und massiv errichtet, als Decken sind Holztramdecken ersichtlich, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit Tonziegeldeckung. Dieses Gebäude war ursprünglich (verkehrt) L-förmig und ist der nordöstliche Gebäudeteil eingestürzt, weshalb dieser bereits großteils abgetragen wurde, ein kleiner Teil dieses Quertraktes besteht noch. Da dieses Objekt, welches die Außenmaße 20,65 m x 6,20 m aufweist, aufgrund von Baualter und Zustand das Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer erreicht hat, weist dieses keinen Bauwert mehr auf. Zur Liegenschaft gehört kein bewertungsrelevantes Zubehör.Bewertung der in C-LNR 4a) und 5a) intabulierten Belastungen:Wohnungsrecht (C-LNR 4a):Der nach Lage, Art und Beschaffenheit ortsübliche Mietzins wird aufgrund des Bau- und Erhaltungszustandes lediglich in Höhe eines Anerkennungszinses von € 1,67 je m2 monatlich angesetzt, woraus unter Zugrundelegung einer Fläche der wohnrechtsgegenständlichen Räume von rund 72,00 m2 ein monatlicher Ansatz von € 120,00 bzw. ein jährlicher Ansatz von € 1.440,00 resultiert.Zum Bewertungsstichtag weist die Wohnungsberechtigte, Frau Gertrude Taus, geb. 24.04.1942, ein Lebensalter von rund 77 Jahren auf. Für eine zum Bewertungsstichtag gerundet 77-jährige Berechtigte ergibt sich bei einem anzusetzenden Liegenschaftszinssatz von 3,0% p.a. anhand der Leibrententabelle nach der Sterbetafel 2010/2012 ein Barwertfaktor von 9,8211, wobei ein Abzug des Reduktionsfaktors aufgrund der zwischenzeitlich angestiegenen Lebenserwartung unterbleibt. Es ergibt sich sohin der folgende Barwert für das eingeräumte Wohnungsrecht:€ 1.440,00 x 9,8211 = € 14.142,00Ausgedinge (C-LNR 5a):Anlässlich der Befundaufnahme wurde darüber informiert, dass die Berechtigte derzeit keinen Pflegebedarf aufweist. Hinsichtlich des Umfanges der eingeräumten Pflege- und Betreuungsleistungen wird auf Punkt 2.2.6. dieses Gutachtens verwiesen, wonach davon ausgegangen wird, dass infolge der Unmöglichkeit der Erbringung von Pflegeleistungen im Erdgeschoss des Hauses Rollsdorf 10 der vereinbarte Ersatzbetrag zum Tragen kommt, welcher jedoch nicht nur die Pflege- und Betreuungsleistungen, sondern auch das Wohnungsgebrauchsrecht, umfasst. Vom monatlichen Betrag von derzeit € 205,65 bzw. von € 2.468,00 jährlich ist also der auf das Wohnrecht entfallende Teilbetrag in Höhe von € 1.440,00 p.a. in Abzug zu bringen, um den auf die Pflege- und Betreuungsleistungen entfallenden Teilbetrag zu erhalten, welcher sich somit mit € 1.028,00 p.a. errechnet.Die folgende Bewertung dieser Ausgedingsleistungen erfolgt im Sinne der in Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7, Seite 125ff, dargestellten Methode, wobei darauf hinzuweisen ist, dass gegenständlich für diese Leistungen ein Fixbetrag vereinbart wurde und eine Bewertung derartiger Pflege- und Betreuungsleistungen nur als Näherungswert verstanden werden kann.Wenn die Pflegebedürftigkeit noch nicht eingetreten ist, muss für die Einschätzung auf statistische Werte zurückgegriffen werden, und zwar auf eine Einschätzung der Wahrscheinlichkeit des Eintrittes derselben, welche gemäß Bewertungsliteratur für eine 77-jährige Frau 18,76% beträgt. Es ist also der Betrag von € 1.028,00 p.a. lediglich im Ausmaß der Pflegefallswahrscheinlichkeit von 18,76% anzusetzen. Derartige Versorgungsleistungen schließen die Geldwertänderung mit ein, sodass diese anhand des Realzinssatzes zu kapitalisieren sind, welcher zum derzeitigen Zeitpunkt mit +/-0,00 angenommen werden kann. Bei einer 77-jährigen Berechtigten und einem anzusetzenden Kapitalisierungszinssatz von 0,00% p.a. ergibt sich anhand der Leibrententabelle nach der Sterbetafel 2010/2012 ein Barwertfaktor von 11,9055 und somit der folgende Barwert der Ausgedingsleistungen zu Gunsten Frau Gertrude Taus:€ 1.028,00 x 0,1876 x 11,9055 = € 2.296,00Die Summe der in C-LNR 4a) und 5a) eingetragenen Rechte (Wohnungsgebrauchsrecht, Ausgedinge) beträgt zum Bewertungsstichtag zusammen € 16.438,00.Bewertung der Liegenschaft unter Berücksichtigung der in C-LNR 4a) und 5a) intabulierten Belastungen:Die Bewertung unter Berücksichtigung dieser beiden Belastungen erfolgt ausgehend vom unbelasteten Verkehrswert unter Abzug des Barwertes der Belastungen, wobei aufgrund der damit verbundenen Unwägbarkeiten ein Marktanpassungsabschlag im wertangemessenen Ausmaß von 10% vorgenommen wird:(€ 49.800,00 – € 16.438,00) x 0,90 = € 30.026,00Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 478 Grundbuch 68235 Lohngraben mit dem Altwohnhaus Rollsdorf 10, 8181 St. Ruprecht an der Raab, und einem alten Nebengebäude beträgt unter Berücksichtigung der in C-LNR 4a und 5a intabulierten Belastungen zum Bewertungsstichtag gerundet € 30.000,-.
Wert des mitzuversteigernden Zubehörs: kein Zubehör
Versteigerungsort: Bezirksgericht Weiz, Radmannsdorfgasse 22, 8160 Weiz, Saal II, Erdgeschoss
